Wer Nebenkosten umlegt, muss wirtschaftlich handeln – aber nicht zwingend Vergleichsangebote einholen. Der BGH hat ein Urteil des LG Mannheim aufgehoben, das einer Vermieterin genau das zum Vorwurf gemacht hatte.
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Fehlende Vergleichsangebote allein begründen nach Ansicht des BGH noch keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten. Entscheidend sei vielmehr, ob der Vermieter Leistungen zu objektiv überhöhten Preisen beauftragt habe, so der VIII. Zivilsenat. Das LG Mannheim hatte die Nebenkostennachforderungen einer Vermieterin wegen eines umfangreichen Gebäudemanagementvertrags vollständig abgewiesen – der Mietrechtssenat hob das Urteil nun auf (Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24).
Die Klägerin vermietete Wohnungen in einem größeren Gebäudekomplex in Mannheim. Für das technische und infrastrukturelle Gebäudemanagement beauftragte sie nach Abschluss der Mietverträge eine externe Firma mit vielfältigen Dienstleistungen. Einen Teil der Kosten legte sie über die Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 auf die Mieter um. Zudem machte sie später noch Grundsteuerkosten geltend, nachdem steuerliche Grundlagenbescheide geändert worden waren. Streit gab es am Ende unter anderem darüber, ob die umgelegten Managementkosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen.
Das AG Mannheim sprach der Vermieterin die geforderten Nachzahlungen in Höhe von rund 2.800 Euro weitgehend zu. Das LG Mannheim sah das anders und wies die Klage komplett ab. Die Kammer meinte: Schon weil die Vermieterin vor Abschluss des Gebäudemanagementvertrags keine Vergleichsangebote eingeholt habe, liege ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Bei einem derart umfangreichen Vertrag hätte sie sich einen umfassenden Marktüberblick verschaffen müssen.
Erst überteuerte Preise feststellen
Der BGH hielt diese Sichtweise für zu kurz gegriffen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verlange zwar ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis. Daraus folge aber keine generelle Pflicht, vor jeder Beauftragung mehrere Angebote einzuholen.
Entscheidend sei zunächst, ob die beauftragten Leistungen überhaupt zu "nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen" eingekauft worden seien. Erst wenn das feststehe, komme es darauf an, ob der Vermieter sich entlasten könne – etwa durch den Nachweis, dass er sich ausreichend um günstige Anbieter bemüht habe.
Damit rückte der Senat die Darlegungslast wieder stärker zu den Mietern: Wer sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot berufe, müsse grundsätzlich darlegen, dass vergleichbare Leistungen günstiger zu haben gewesen wären. Dass es sich hier um ein komplexes Gesamtpaket an Dienstleistungen handelte, ändere daran nichts.
Den Ansatz des LG, wegen der angeblich besseren Marktkenntnis der Vermieterin eine sekundäre Darlegungslast anzunehmen, ließen die Karlsruher Richterinnen und Richter nicht gelten. Für die Prüfung der Wirtschaftlichkeit komme es nicht auf "interne Details der Beauftragung" an, sondern auf einen Vergleich mit marktüblichen Preisen.
Auch Fristen und Grundsteuer im Blick
Nebenbei bekräftigte der BGH noch, dass auch Einwände gegen Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot grundsätzlich der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB unterliegen. Mieter müssten solche Einwendungen also binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen.
Außerdem korrigierte der Senat das LG auch bei der nachträglichen Grundsteuerabrechnung. Die Vermieterin habe wegen laufender Einspruchsverfahren gegen steuerliche Grundlagenbescheide nicht sofort abrechnen müssen.
Der Rechtsstreit geht nun zurück nach Mannheim. Dort werde das LG insbesondere klären müssen, ob die Einwendungen rechtzeitig erhoben worden seien und ggf. dann, ob die abgerechneten Preise tatsächlich über dem Marktniveau lagen.
