Provisionsverbot für Verwalter schützt auch den Vermieter

Wer Wohnungen verwaltet, darf für deren Neuvermietung keine Maklerprovision verlangen. Umstritten war jedoch, ob dieses Verbot nur Wohnungssuchende oder auch Vermieter schützt. Der BGH bejahte nun Letzteres.

Eine Hausverwaltung darf für die Vermittlung von Wohnungen, die sie selbst verwaltet, keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Das hat der BGH entschieden und damit den Anwendungsbereich des Wohnungsvermittlungsgesetzes geklärt (Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25).

Eine Immobilienbesitzerin hatte eine Hausverwaltung mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen beauftragt. Zum Aufgabenpaket gehörte auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Neben der laufenden Vergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine zusätzliche Provision von zwei Monatskaltmieten vor.

Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Verwalterin 13 Neuvermietungen und stellte dafür insgesamt 16.815,71 Euro in Rechnung. Die Eigentümerin zahlte zunächst. Nach der Beendigung des Vertrags verlangte sie das Geld jedoch zurück. Die Provisionen seien nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig gewesen.

Während das LG Krefeld das Provisionsverbot auf Wohnungssuchende beschränkte und die Rückforderung weitgehend abwies, sprach das OLG Düsseldorf der Eigentümerin fast den gesamten Betrag zu. Die hiergegen gerichtete Revision der Hausverwaltung blieb erfolglos.

Gesetz schließt jede Provision aus

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG stehe einem Wohnungsvermittler kein Entgeltanspruch zu, wenn er zugleich Verwalter der vermieteten Wohnung ist, so nun der BGH. Umstritten war bislang, ob dieses Provisionsverbot nur den Wohnungssuchenden schützt oder auch dem Vermieter zugutekommt. Teile der Literatur und einzelne Gerichte hatten die Vorschrift auf den Mieterschutz beschränkt. Andere hielten jede Provisionsvereinbarung mit dem zugleich als Verwalter tätigen Vermittler für unzulässig.

Der BGH folgte der zweiten Auffassung. Der Wortlaut der Norm sei eindeutig. Dort werde der Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers insgesamt ausgeschlossen. Eine Beschränkung auf Ansprüche gegen den Wohnungssuchenden lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen.

Auch der systematische Zusammenhang spreche gegen eine solche Einschränkung. An anderen Stellen des Wohnungsvermittlungsgesetzes habe der Gesetzgeber ausdrücklich auf Ansprüche gegenüber dem Wohnungssuchenden Bezug genommen. In der hier maßgeblichen Vorschrift fehle ein solcher Zusatz gerade.

Vermieterschutz ist auch Mieterschutz

Zwar sei das Wohnungsvermittlungsgesetz ursprünglich zum Schutz von Mietern geschaffen worden. Daraus folge aber nicht, dass Vermieter Provisionen an den zugleich als Verwalter tätigen Vermittler zahlen müssten.

Der Mieterschutz ende nicht beim Vermieter. Würde dieser die Provision zahlen müssen, könnten die Kosten letztlich über die Miete wieder beim Wohnungssuchenden landen. Die vom Gesetz gewollte strikte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung solle gerade verhindern, dass solche Zusatzkosten entstehen. Deshalb greife das Provisionsverbot unabhängig davon ein, von welcher Seite die Vergütung verlangt werde. Die Provisionsklausel im Verwaltervertrag war damit unwirksam.