Gute Nachrichten für Mieter mit Elektroheizung: Der BGH hat entschieden, dass Vermieter die Kosten für den Umstieg auf eine zentrale Wärmelieferung nicht einfach auf sie abwälzen können. Wer vorher selbst heizte, muss auch nachher nicht alles zahlen.
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Wenn Mieter ihre Wohnung bislang mit eigenen Elektroöfen beheizt haben und der Vermieter die Versorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellt, kann er die Kosten nicht ohne Weiteres auf sie umlegen. Das hat der BGH in zwei Parallelverfahren entschieden und die Sache an das LG Berlin II zurückverwiesen (Urteile vom 20.05.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25).
Im Kern ging es um die Frage, ob § 556c BGB, der die Umlage von Wärmelieferungskosten auf Mieter regelt, auch dann greift, wenn die Mieter zuvor gar keine Betriebskosten für Wärme gezahlt haben, weil sie selbst für ihre Heizung sorgten. Der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat verneint das – sowohl in direkter als auch in entsprechender Anwendung.
In beiden Fällen hatten Mieter eines Berliner Mehrfamilienhauses ihre Wohnungen jahrzehntelang mit eigenen Elektroheizungen und Warmwasserboilern betrieben. 2015 ließ die Vermieterin eine zentrale Heizungsanlage durch eine Wärmelieferantin einbauen und im Wege des sogenannten Contractings betreiben. Anschließend forderte sie die Mieter auf, Heizkostenvorauszahlungen zu leisten – was diese auch taten. Für die Jahre 2017 bis 2020 verlangte die Vermieterin dann Nachzahlungen. Mit ihren Klagen macht sie in beiden Verfahren nach Abrechnung der auch sämtliche Contractingkosten enthaltenden Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 Nachzahlungsbeträge geltend, die allein die Wärmekosten betreffen.
§ 556c BGB regelt eine Umlage der Kosten der Wärmelieferung bei der Umstellung der Wärmeversorgung durch den Vermieter von einer Eigenversorgung auf eine Wärmelieferung. Der BGH hat dazu nun klargestellt: Die Vorschrift regelt die Umlage von Wärmelieferungskosten nur für den Fall, dass der Mieter die Heizkosten bereits vor der Umstellung als Betriebskosten zu tragen hatte.
Genau das war hier nicht der Fall, weil die Mieter ihre Öfen selbst betrieben und bezahlt hatten. Für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke, so die Karlsruher Richterinnen und Richter weiter. Weder die Gesetzeshistorie noch die Materialien ließen erkennen, dass der Gesetzgeber auch solche Umstellungen habe erfassen wollen. Er habe vielmehr bewusst nur den Regelfall erfasst – und damit nicht alle denkbaren Konstellationen.
Allerdings hätten sich die Mieter nach der Umstellung möglicherweise stillschweigend verpflichtet, zumindest denjenigen Kostenanteil zu tragen, der auch bei einem Eigenbetrieb der Zentralheizung durch die Vermieterin angefallen wäre – also die Kosten nach § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 der Heizkostenverordnung in der bis November 2021 geltenden Fassung.
Vollständige Umlage der Contracting-Kosten offen
Ob die Mieter darüber hinaus auch die gesamten Wärmelieferungskosten einschließlich der darin enthaltenen kalkulatorischen Kosten tragen müssen, konnte der Senat nicht abschließend beurteilen. Entscheidend sei, ob die Mieter die Mitteilung der Hausverwaltung so verstehen mussten, dass die Vermieterin auch diese weitergehenden Kosten umlegen wollte – und ob sie ein entsprechendes Angebot zur Vertragsänderung angenommen hätten. Das LG muss dazu nun weitere Feststellungen treffen.
Das Berufungsgericht hatte den Klagen noch vollständig stattgegeben und sich dabei auf eine ergänzende Auslegung der Mietverträge gestützt. Der BGH hob diese Entscheidungen auf.
