Kündigung bleibt trotz Zahlung möglich

Wer Mietrückstände nach einer Kündigung ausgleicht, kann trotzdem seine Wohnung verlieren. Der BGH bleibt bei seiner strengen Linie – obwohl der Gesetzgeber den Mieterschutz erweitern will.

Eine Schonfristzahlung macht nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Daran ändert auch ein geplanter gesetzlicher Mieterschutz nichts, stellt der BGH unter Hinweis auf seine bisherige Rechtsprechung klar (Urteil vom 30.09.2026 – VIII ZR 21/26) .

Der Streit betraf eine Berliner Wohnung mit einer monatlichen Nettokaltmiete von zuletzt 430 Euro. Seit Januar 2024 stand am Haus ein Gerüst, das dem Mieter die Nutzung seines Balkons unmöglich machte. Weil er die Mieten für Januar und Februar nicht vollständig gezahlt hatte, kündigte der Vermieter am 8. Februar 2024 fristlos, hilfsweise ordentlich. Wenige Tage später überwies der Mieter die beiden Monatsmieten, jeweils gekürzt um einen Betrag für die Beeinträchtigung durch das Gerüst.

Der Vermieter verlangte die Räumung. Das AG Kreuzberg wies die Klage ab, das LG Berlin II bestätigte die Entscheidung. Die 66. Zivilkammer vertrat erneut die Auffassung, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch eine ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsrückstands unwirksam mache. Der BGH hob das Berufungsurteil auf.

Gesetzentwurf ändert noch nichts

Der VIII. Zivilsenat blieb bei seiner bisherigen Rechtsprechung: § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB schütze Mieter vor den Folgen einer fristlosen Kündigung, wenn sie die Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist ausgleichen. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibe davon unberührt. Die spätere Zahlung heile die Pflichtverletzung nicht, auf die der Vermieter seine Kündigung gestützt habe.

Auch der geplante gesetzliche Mieterschutz führte zu keinem anderen Ergebnis. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vom 1. Mai 2026 sieht vor, die Schonfristregelung künftig auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken. Doch ein Gesetzentwurf, so der BGH, sei noch kein geltendes Recht. Bis die Neuregelung in Kraft trete, bleibe es bei der bisherigen Rechtslage.

Ob der Mieter seine Wohnung tatsächlich räumen muss, steht damit noch nicht fest. Das LG hatte wegen seiner abweichenden Rechtsauffassung nicht geprüft, ob die ordentliche Kündigung aus anderen Gründen unwirksam sein könnte. Der BGH verwies die Sache deshalb an eine andere Kammer des LG Berlin II zurück. Diese muss unter anderem klären, ob dem Mieter die Pflichtverletzung vorzuwerfen ist oder sich der Vermieter ausnahmsweise treuwidrig auf die Kündigung beruft (§ 242 BGB).