Der Gebäudetyp-E soll kommen, aber der Referentenentwurf klärt aus Sicht von Michael Selk wichtige mietrechtliche Fragen nicht. Zudem könne die neu eingeführte Figur des „durchschnittlich informierter Bestellers“ zu Problemen im Baurecht führen.
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Lange gewartet hat man auf den Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums (BMJV) zum Gebäudetyp-E, und nun ist er da. Am 26.10.2026 wurde er veröffentlicht. Vieles konnte man erwarten, immerhin gab es schon ein sogenanntes Eckpunktepapier. Man hörte, dass die Frage, ob neben dem eigentlich zu regelnden neuen Standard im privaten Baurecht auch das Mietrecht hätte angepasst werden müssen, mitursächlich für die gewisse Verzögerung war. Nun allerdings findet das Mietrecht im Entwurf gar nicht erst statt. Der Gesetzgeber meint dazu, dass sich zwar der Gebäudetyp-E-Standard noch nicht etabliert habe – aber bis das so weit sei, könne der Vermieter den Mieter ja problemlos darüber informieren, dass seine gemietete Neubauwohnung nicht den vom BGH verlangten üblichen Standards zur Zeit der Errichtung des Gebäudes entspräche (wörtlich in der Begründung, S. 14: dies sei „einfach und rechtssicher“ möglich).
Nun haben sich in den vergangenen Jahren und Monaten allerdings schon gewichtige mietrechtliche Stimmen den Kopf darüber zerbrochen, wie das so „einfach“ gehen soll – und kamen zum Ergebnis, dass etwa AGB-Regelungen schnell mit § 307 BGB kollidieren könnten. Teilweise wurde – auch im Hinblick auf die Wirkung des § 307 III BGB – eine begleitende mietrechtliche Regelung verlangt, eben wegen der durchaus schwierigen Formulierung in Verträgen für Neubauwohnungen. Das sieht der Gesetzgeber nun anders – nennen wir es „optimistisch“.
Aber auch aus Sicht der Baurechtler gibt es Anlass zur Verwunderung. Eine Pflicht, auf die Abweichung vom üblichen Standard hinzuweisen, will der Gesetzgeber dem Unternehmer dann erlassen, wenn „ein durchschnittlich informierter Besteller die abweichende Beschaffenheit bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst erkennen kann“ (§ 650a V Nr. 2 BGB-E). Dieser vom Gesetzgeber erstmals genannte „Durchschnittsmensch“ ist mir bisher normativ jedenfalls verborgen geblieben. Während der „objektive Betrachter“ in allen rechtlichen Disziplinen allgegenwärtig ist, kommt es nun für den Besteller auf die „durchschnittliche Information“ an, die er wo auch immer erhalten hat. Dass dies zahlreiche Fragen aufwerfen wird, liegt auf der Hand. Wer will wie beurteilen, was der offenbar abstrakt zu definierende „durchschnittlich Informierte“ zu wissen, zu lesen oder zu erfragen hat? Ist dies im Streitfall dem vom Tatgericht beauftragten Sachverständigen zu überlassen oder hat die Baukammer hinreichend eigene Sachkunde, um das beurteilen zu können? Oder ist diese fiktive Person Gegenstand allgemeinkundiger Tatsachen iSd § 291 ZPO? Ich habe jedenfalls schon ein Bild vor Augen, wer dieser Durchschnittsmensch nicht sein wird: der allwissende Lehrer von nebenan etwa wird im Regelfall jemand sein, der überdurchschnittlich informiert ist und keiner Hinweise mehr bedarf. Er wird aber erfahrungsgemäß zu diejenigen gehören, die sich als erste in die anbahnende Prozesswelle bei fehlender Aufklärung von der Standardabweichung einreihen werden.
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