Nicht jeder neue Mietvertrag schafft neuen Wohnraum

Aus Gewerberäumen wird eine Wohnung – und die Mietpreisbremse ist passé? So einfach ist es nicht, sagt der BGH. Entscheidend ist, ob die Räume schon vorher zum Wohnen geeignet waren. Und wie viel Geld in den Umbau geflossen ist.

Wer Gewerberäume erstmals als Wohnung vermietet, ist damit nicht automatisch von der Mietpreisbremse befreit. Die Ausnahme für neu geschaffenen Wohnraum greife nur, wenn die Räume zuvor objektiv nicht zum Wohnen geeignet gewesen seien und erst durch erhebliche Baumaßnahmen bewohnbar wurden, entschied der BGH. Er hob deshalb ein Urteil des LG Berlin II auf und verwies den Mietstreit zurück (Versäumnisurteil vom 19.08.2026 – VIII ZR 104/25).

Gestritten wurde um eine rund 73 Quadratmeter große Wohnung in einem Berliner Altbau. Die Räume gehörten zuvor zu einer Gewerbeeinheit, wurden abgetrennt und umgebaut. Anfang 2020 vermietete die Eigentümerin sie für monatlich 979 Euro Kaltmiete. Die Mieter hielten nach dem Berliner Mietspiegel nur 623 Euro für zulässig. Sie rügten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten schließlich rund 10.800 Euro überzahlte Miete sowie 1.068 Euro Kaution zurück.

Vor dem AG Charlottenburg und dem LG Berlin II scheiterten sie. Das LG hielt die Wohnung für neu geschaffenen Wohnraum, der nach § 556f S. 1 BGB von der Mietpreisbremse ausgenommen sei. Schließlich sei sie erst nach dem Stichtag des 01.10.2014 erstmals regulär vermietet worden. Ob die Gewerberäume zuvor bereits eine Küche, ein WC und einen Aufenthaltsraum besessen hatten und wie aufwendig der Umbau gewesen war, ließ es offen.

Auf die frühere Nutzung kommt es nicht an

Damit habe das LG die Ausnahmevorschrift zu weit ausgelegt, stellte der BGH klar. Für die Abgrenzung zwischen neu geschaffenem und bereits vorhandenem Wohnraum knüpfe der Gesetzgeber an das Wohnraumförderungsgesetz an. Danach komme es auf die baulichen Gegebenheiten und einen wesentlichen Bauaufwand an. Nicht die frühere gewerbliche Nutzung sei entscheidend, sondern die Frage, ob die Räume nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bereits als Wohnung hätten dienen können. Maßgeblich sei, ob sie einen eigenständigen Haushalt ermöglicht hätten – unabhängig davon, ob eine Wohnnutzung baurechtlich zulässig gewesen wäre.

Dafür müssten grundsätzlich ein Wohn- und Schlafbereich, Toilette, Bad sowie eine Kochgelegenheit oder entsprechende Anschlüsse vorhanden gewesen sein. Auch die räumliche Anordnung zähle: Ohne einen abgeschlossenen Wohnbereich könne trotz vorhandener Ausstattung die Wohneignung fehlen. Waren die Räume dagegen schon vorher zum Wohnen geeignet, mache ihre Umwidmung daraus keinen Neubau. Anders liege es, wenn erst erhebliche Baumaßnahmen die Wohnnutzung ermöglicht hätten. Deren Kosten müssten etwa ein Drittel der Herstellungskosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreichen. Reine Instandsetzungsarbeiten reichten nicht.

Das ergebe sich auch aus dem Willen des Gesetzgebers, so der BGH. Die Ausnahme solle Investitionen in die Schaffung neuen Wohnraums schützen, nicht jede erstmalige Vermietung zu Wohnzwecken privilegieren. Hinzu komme ein Wertungswiderspruch: Während selbst eine umfassende Modernisierung nur bei der ersten anschließenden Vermietung von der Mietpreisbremse befreie, gelte die Neubauausnahme dauerhaft. Für sie könnten daher keine geringeren Anforderungen gelten.

Eine weitere Hürde habe das LG übersehen: Die Vermieterin müsse die Mieter grundsätzlich bereits vor Vertragsschluss über die Ausnahme informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Ob sie das getan habe, sei ebenfalls ungeklärt. Nun muss das LG prüfen, ob die Räume tatsächlich erst durch den Umbau zu Wohnraum wurden, welcher Bauaufwand dafür erforderlich war und ob die Vermieterin ihre Auskunftspflicht erfüllt hat. Die Voraussetzungen für die Ausnahme muss sie beweisen.