Trotz überhöhter Miete gibt es in Hessen kein Geld zurück

Die hessische Landesregierung hat es sich beim Erlass der aktuellen Mietpreisbegrenzungsverordnung zu einfach gemacht. Deswegen ist die derzeitige Mietpreisbremse unwirksam – und eine Frankfurter Mieterin bekommt kein Geld zurück.

Eine Frankfurter Mieterin kann für die Zeit ab Dezember 2025 keine Rückzahlung möglicherweise überhöhter Mieten verlangen, obwohl ihre Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Der Grund dafür: Die hessische Landesregierung hat die Verlängerung der Mietpreisbremse nicht ordnungsgemäß begründet.

Eine Frau hatte seit Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel gemietet. Während die Nettokaltmiete zunächst 1.450 Euro betrug, lag die Vergleichsmiete nach dem Frankfurter Mietspiegel bei rund 1.040 Euro. Das Mietverhältnis endete im August 2026. Die Mieterin verlangte von ihren Vermietern die Rückerstattung überhöhter Mieten wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse.

Datenmaterial war zu alt

Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte die Klage Erfolg. Anders beurteilte die für Wohnraummietsachen zuständige 11. Zivilkammer des LG Frankfurt a.M. die Monate ab Dezember 2025. Die Kammer entschied, dass sich die Mieterin insoweit nicht auf die hessische Mieterschutzverordnung berufen könne, weil die im November 2025 beschlossene Verlängerung der Verordnung unwirksam sei (Urteil vom 04.11.2026 – 2-11 S 110/26).

Die Begründung der Landesregierung genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen. Wer Gebiete als Wohnungsmarkt mit angespannten Verhältnissen ausweise, müsse diese Entscheidung auf aktuelle und belastbare Daten stützen. Genau daran fehle es hier. Die Landesregierung habe für die Verlängerung der Verordnung im Jahr 2025 im Wesentlichen dieselben empirischen Grundlagen herangezogen wie bereits beim Erlass der ursprünglichen Verordnung im Jahr 2020. "Dass über fünf Jahre alte Daten [...] kein 'zeitnahes' Datenmaterial darstellen, liegt [...] auf der Hand", so das Gericht. Die Landesregierung habe die frühere Begründung nahezu unverändert übernommen, ohne neue tatsächliche Entwicklungen oder Erkenntnisse einzubeziehen.

Aktuelle Stellungnahmen fehlen

Erschwerend komme hinzu, dass das Land es unterlassen habe, aktuelle Stellungnahmen der betroffenen Städte und Gemeinden einzuholen. Stattdessen seien offensichtlich veraltete Einschätzungen der Kommunen verwendet worden, obwohl die eigene Verordnungsbegründung eine Berücksichtigung aktueller Stellungnahmen für eine vollständige Bewertung der Lage auf dem Wohnungsmarkt vorsehe.

Das Urteil wirkt unmittelbar nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Allerdings ist die 11. Zivilkammer für sämtliche Berufungen in Frankfurter Wohnungsmietsachen zuständig, sodass der Entscheidung über den Einzelfall hinaus erhebliche praktische Bedeutung zukommen dürfte. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das LG die Revision zum BGH zugelassen. Das Urteil ist daher noch nicht rechtskräftig.