Wohnungseigentumsrecht

Über Kunst lässt sich streiten. Aber darf man sie auch wegklagen? Ein Wohnungseigentümer wollte gegen den Willen der WEG ein riesiges Street-Art-Werk an der Fassade seines Wohnhauses verhindern. Ohne Erfolg: Der BGH lässt der Kunst ihren Freiraum.

Ein Eigentümer wollte eine über 60 Jahre alte Eiche auf der Grundstücksgrenze fällen lassen. Die Stadt hatte dies erlaubt, die WEG verweigerte ihre Zustimmung. Der Baum sei zu wichtig für das örtliche Kleinklima, erklärte nun das AG Regensburg.

Wohnungseigentümer müssen ihre Wohnungen an veränderte Klimabedingungen anpassen können: Der BGH hat entschieden, dass eine WEG den Einbau eines Klimageräts auf dem Balkon grundsätzlich gestatten muss, Lärmbelästigungen durch das Gerät könne man auch später noch begegnen.

Der BGH muss am Freitag klären, ob Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft einen Anspruch haben, auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät zu installieren. Kann eine Klimaanlage wirklich eine Wertminderung sein?

Ein Hochhaus soll bemalt werden – doch ein Eigentümer einer Wohnung in dem Haus kämpft vor dem BGH gegen die mehrheitlich beschlossene Teilnahme an dem stadtweiten Street-Art-Projekt. Was steckt hinter seinem Widerstand gegen den WEG-Beschluss?

Eine WEG beschließt, einen Teich in der Anlage stillzulegen. Die Eigentümerin, vor deren Terrasse sich der Teich befindet, kann nichts dagegen tun – vor allem, weil eine Neubepflanzung geplant ist, der Außenbereich also natürlich bleibt.

Eigentlich teilte die Eigentümergemeinschaft alle Kosten nach der Wohnfläche auf. Doch für die neue Heizung sollten die Eigentümer der kleinsten Wohnung plötzlich dasselbe zahlen wie die der großen Einheiten. Für den V. Zivilsenat ist das eindeutig nicht mehr angemessen.

Spätestens wenn Betonteile von Balkonen bröckeln, muss saniert werden. Nur wer ist zuständig? Die Teilungserklärung sagt: Die Sondereigentümer sind verantwortlich. Der BGH sagt: Die WEG muss im Zweifel am Ende trotzdem ran.

Fenster undicht, Fassade kaputt? Wenn WEGs ihr gemeinsames Eigentum erhalten wollen, müssen sie vor der Beauftragung von Handwerkern keine Vergleichsangebote mehr einholen. Der BGH machte aber andere konkrete Vorgaben.

Die Heizungsanlage der WEG steht im Kellerraum des Nachbarn? Der BGH sagt: Technik im Keller macht den Raum nicht automatisch zum Gemeinschaftseigentum. Er verabschiedete sich damit von seiner bisherigen Rechtsprechung.

Ärger mit seiner Wohnungseigentümergemeinschaft führte einen Mann vor das AG München. Dort erreichte er, dass die WEG ihm wieder Zugang zum Eigentümerbereich ihres Internetportals gewähren muss. Nicht verpflichtet ist die WEG indes, Anzeigen des Wohnungseigentümers in ihrem Infokasten auszuhängen.

Wohnungseigentümer können gegen Hausgeldansprüche der WEG generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Das hat der BGH entschieden. Das Zurückbehaltungsrecht sei auch dann ausgeschlossen, wenn der Eigentümer rechtskräftige Gegenansprüche hat.

Fällt eine Vertragsstrafe zu hoch aus, kann das Gericht sie selbst auf ein angemessenes Maß herabsetzen – ein Korrektiv des Gesetzgebers, das laut BGH auch für WEG-Ordnungen gilt.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht verhindern, dass Eigentümer ihre Wohnung an einen Verein für Obdachlosenhilfe verkaufen, urteilte das AG Düsseldorf. "Sozialstruktur" und frühere Probleme reichten nicht als wichtiger Grund für einen Widerspruch.

Durfte eine WEG den Einbau von Heizungen, TV-Anschlüssen und Toiletten in ihren Kellerräumen erlauben? Auf den ersten Blick widersprach das zwar der Zweckvereinbarung, der BGH sieht darin aber noch keinen Grund, die Genehmigung zu kippen.

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen vor der Beauftragung einer Anwaltskanzlei nicht mehrere Vergleichsangebote einholen – auch wenn die Instanzrechtsprechung oft danach verlangt. Denn: Die Wahl des Rechtsanwalts ist laut BGH Vertrauenssache.

Eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Sonderumlage auf alle WEG-Eigentümer für die Sanierung maroder Fenster sorgte für Streit. Der BGH hat nun entschieden, dass die gesetzliche Kostenverteilung im Zweifel auch die Beseitigung von Altlasten aus der Bauzeit umfasst.

Ihre Blumenkästen hatte sie seit jeher an der Außenseite ihres Balkons angebracht. Nach einem Beschluss der WEG muss eine Wohnungseigentümerin das nun ändern – auch, wenn sie dadurch weniger Platz auf ihrem Balkon hat, so das AG München.

Eine Wohnungseigentümerin aus der mittleren Etage kann die WEG nicht daran hindern, eine leistungsstarke Klimaanlage im Penthouse über ihr zu gestatten. Dass die Klimaanlage vielleicht im laufenden Betrieb zu viel Lärm macht, sei kein Grund, sie gar nicht erst zu installieren. Alles andere könne man später regeln, urteilt der BGH.

Vermieter können Zahlungen in die Erhaltungsrücklage von Eigentümergemeinschaften nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Der BFH hat entschieden, dass dies erst dann geht, wenn tatsächlich Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilie vorgenommen werden.

In Wohnungseigentümergemeinschaften ist genau geregelt, wer welche Kosten zu tragen hat. Allerdings können die Eigentümer auch eine abweichende Verteilung beschließen. In zwei Urteilen hat der BGH jetzt festgelegt, wann eine Umverteilung nur mit sachlichem Grund möglich ist - und wann gar nicht.

Ein Eigentümer klagte 2016 gegen einen Beschluss. Er zahlte den Vorschuss ein und fragte vier Jahre später nach dem Sachstand. Erst dann wurde die Klage zugestellt. Für ihn zu spät: Der BGH entschied, dass man spätestens ein Jahr nach Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat nachhaken muss.

Es bleibt dabei: Im als "Ziergarten" konzipierten Außenbereich einer WEG-Anlage darf ein Gedenkstein für einen früheren Miteigentümer und Oberbürgermeister aufgestellt werden – auch wenn sich eine Eigentümerin an seinem grabsteinähnlichen Charakter stört.

Wie und welche gemeinsamen Kosten umgelegt werden sollen, sorgt unter Wohnungseigentümern öfter für Streit. Dürfen sie die Kostenverteilung einfach ändern, wenn das zulasten einzelner Eigentümer geht? Dieser Frage geht nun der BGH nach. Seine Entscheidung soll am 14. Februar 2025 fallen.

Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Eigentümer sein Wohnungseigentum entziehen, muss dieser vorher grundsätzlich abgemahnt werden. Laut LG Frankfurt a.M. muss die Abmahnung dem Eigentümer deutlich die Konsequenzen vor Augen führen, die es hat, wenn er sein Fehlverhalten nicht abstellt.

Ist der Kaufvertrag über Wohnung, Haus oder Grundstück geschlossen, folgt ein Rattenschwanz an Bürokratie. Der soll künftig nur noch digital abgearbeitet werden. Das sieht ein Gesetzentwurf von Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) vor, der beck-aktuell exklusiv vorliegt.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) kann auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen. Laut BGH steht die neue Rechtslage nach Inkrafttreten des WEMoG der Beschlusskompetenz der Eigentümer nicht entgegen.

Ein Makler macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwendet, ohne über eine Einwilligung der Bewohner zu verfügen. Anders liegt der Fall laut LG Frankenthal aber dann, wenn die Bewohner ihn selbst hereingebeten haben, damit er die Aufnahmen machen kann.

Wohnungseigentümer, die gegen die Gemeinschaft klagen, müssen sich auch dann an den Prozesskosten beteiligen, wenn sie gewonnen haben. Das ist eine Folge der großen WEG-Reform aus dem Jahr 2020, wie der BGH entschied. Erlaubt sind allerdings abweichende Vereinbarungen, wenn sie rechtzeitig getroffen werden.

Aufgrund der großen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat der BGH in einem weiteren Punkt seine Rechtsprechung geändert: Der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Immobilieneigner.

Besteht eine WEG-Anlage aus mehreren Häusern, für die es Untergemeinschaften gibt, kann laut BGH nur die Gesamt-WEG die Ansprüche der Erwerber auf Beseitigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen. Eine Untergemeinschaft sei dazu auch dann nicht befugt, wenn nur "ihr" Haus betroffen sei.

Etwas nach Friedhof sah der aus einem Grabstein entstandene Gedenkstein wohl aus. Das LG Dresden hat dennoch entschieden, dass das Andenken an einen Miteigentümer und früheren OB im "Ziergarten" einer WEG-Anlage aufgestellt werden darf. Eine wesentliche "Umgestaltung" des Gartens liege nicht vor.

Der BGH präzisiert seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Verträgen bei Schwarzgeldabreden. Grundstückskaufverträge sind demnach nicht grundsätzlich nichtig, wenn bei der Beurkundung ein geringerer Preis angegeben wurde, um Steuern zu hinterziehen. Bei Werkverträgen hat der BGH schon mehrfach anders entschieden. 

Will in einer verwalterlosen Zweier-WEG der eine Wohnungseigentümer eine zweckwidrige Nutzung des anderen unterbinden, kann er nicht selbst auf Unterlassung klagen, sondern nur die WEG. Laut BGH kann er Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche auch nicht im Weg der actio pro socio geltend machen.

Eine WEG kann Kosten für Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum abweichend von der bisherigen Verteilung auch nur einzelnen Eigentümern aufbürden, wenn nur diese davon profitieren. Der BGH betont den weiten Gestaltungsspielraum, den der Gesetzgeber 2020 eröffnet hat. Nicht alle wird das freuen.

Eine rein virtuelle Versammlung von Wohnungseigentümern hat gültige Beschlüsse gefasst. Das hat der BGH am Freitag entschieden. Allerdings wurde nur geklärt, dass die Entscheidungen nicht nichtig sind. Ob sie zumindest anfechtbar waren, blieb offen, weil die Kläger die dafür geltende Monatsfrist versäumt hatten.

Laut BGH muss der WEG-Verwalter Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen und Abschlags- oder Schlusszahlungen sorgfältig prüfen. Zahle der Verwalter pflichtwidrig Abschläge, hafte er – allerdings erst dann, wenn eine (Nach)Erfüllung durch den Werkunternehmer nicht mehr möglich ist.

Ob Wohnungseigentümerversammlungen künftig auch ausschließlich virtuell stattfinden können, wenn 75% der Eigentümer dies so wollen, ist unter Sachverständigen umstritten. Das wurde in einer öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses am Montagabend deutlich. Einiger war man sich beim Thema Balkonkraftwerke.

Ein Verbot in einer Hausordnung, Wäsche am Fenster aufzuhängen, umfasst laut LG Karlsruhe nicht das Lüften von Bettwäsche: Lande mal ein Haar in der Nachbarwohnung, sei dies kein erheblicher Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer. Das Auslüften sei üblich und sozialadäquat.

Während der Corona-Pandemie waren Versammlungen einerseits verboten, andererseits sind Eigentümerversammlungen für WEGs zwingend vorgeschrieben. Der BGH muss diese "Zwickmühle" anhand eines Falls aus Hessen auflösen, der nach Angaben der Vorsitzenden Richterin Bettina Brückner stellvertretend für viele ist.