Spätestens wenn Betonteile von Balkonen bröckeln, muss saniert werden. Nur wer ist zuständig? Die Teilungserklärung sagt: Die Sondereigentümer sind verantwortlich. Der BGH sagt: Die WEG muss im Zweifel am Ende trotzdem ran.
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Auch wenn laut Teilungserklärung einzelne Wohnungsmitglieder die Erhaltungs- und Kostenlast für ihr Sondereigentum übernommen haben, bleibt die Verwaltungskompetenz über Erhaltungsmaßnahmen gleichwohl bei der WEG, entschied der BGH (Urteil vom 24. April 2026 – V ZR 102/24).
Die Balkone mehrerer Wohnungen eines Gebäudes waren dringend sanierungsbedürftig: Beton fing an, sich abzulösen und drohte abzustürzen. Aus Sicherheitsgründen wurde auch die unter den Balkonen liegende Grünfläche abgesperrt.
Nach der Teilungserklärung der WEG waren die Wohnungen samt der Balkone Sondereigentum. Den jeweiligen Eigentümern fiel auch die Instandhaltungspflicht für die Balkone auf eigene Kosten zu. Auf einer Eigentümerversammlung wurde gemeinsam im Plenum über die Sanierung abgestimmt, ein Sachverständiger hatte drei Sanierungsvarianten vorgeschlagen. Keine der Varianten fand eine Mehrheit, sodass am Ende lediglich Negativbeschlüsse gegen jegliche Sanierungsmaßnahmen vorlagen.
Gegen diese Beschlüsse klagte ein Mitglied der WEG sowohl vor dem AG Oldenburg als auch vor dem LG Itzehoe ohne Erfolg: Beide Gerichte verneinten eine Verwaltungskompetenz der WEG für die Sanierungsmaßnahmen. Die Teilungserklärung weise sie eindeutig den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Somit sei die WEG nicht berechtigt, über Sanierungsmaßnahmen an diesen Balkonen zu entscheiden.
WEG bleibt für Zustand des Gebäudes verantwortlich
Dieser Auffassung trat der BGH nun entgegen und gab der Revision des WEG-Mitglieds statt. Er stellte klar, dass eine WEG zwar durchaus Erhaltungspflichten auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen könne, sich ihrer Verantwortung für einen ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes jedoch niemals vollständig entledigen könne. Das liege daran, dass die WEG Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum habe, die nicht delegierbar seien.
Die WEG könne somit selber eine Erhaltungsmaßnahme beschließen, obwohl nach der Teilungsvereinbarung die Sondereigentümer in der Pflicht stehen. In diesem Fall ende spiegelbildlich mit dem Tätigwerden die Kompetenz der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer.
Der BGH betonte, dass diese Sichtweise dem Interesse aller Parteien entspreche: Da die WEG verkehrssicherungspflichtig sei, sei es im Interesse aller Wohnungseigentümer, einen ordnungsgemäßen baulichen Zustand des gesamten Gebäudes sicherzustellen, gerade im Hinblick auf etwaige Haftungsrisiken, die die WEG als Ganze treffen würden.
Dringender Sanierungsbedarf verpflichtet WEG sogar zum Einschreiten
Der BGH ging sogar einen Schritt weiter: In Fällen, in denen eine Sanierung dringend notwendig sei, habe die WEG nicht nur das Recht, sondern sogar die Pflicht, selbst tätig zu werden.
Das sei auch hier der Fall: Durch den Zustand der Balkone drohten Schäden auch an anderen Teilen des Gebäudes, außerdem bestünden Sicherheitsrisiken für Dritte. Zudem betreffe die Sanierungspflicht gleich mehrere Eigentümer auf einmal, was ein koordiniertes Einschreiten der WEG ebenfalls notwendig mache. Hiervon war letztlich auch die WEG ausgegangen und hatte dementsprechend eigens eine Rücklage gebildet. Es bestand lediglich Unsicherheit über die Beschlusskompetenz.
Der BGH hat deshalb nur einen Grundlagenbeschluss vorgegeben, der bestimmt, dass die Sanierung der Balkone durch die WEG selbst vorgenommen wird. In welcher Weise sie durchgeführt wird, unterliege dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer. Denn sei, wie hier, vor allem umstritten, wer die Sanierung durchführen muss, genüge es in der Regel, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die Richtung vorgibt. Die gerichtliche Festlegung auf eine eine bestimmte Sanierungsvariante könne dagegen nicht verlangt und deshalb ein entsprechender Beschluss nicht ersetzt werden.
Die Negativbeschlüsse über die Sanierungsmaßnahmen hob der BGH auf: Zwar gebe es drei verschiedene Varianten, wie die Sanierung durchgeführt werden könne. Fest stehe aber, dass eine Sanierung notwendig sei. Es habe daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 19 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG entsprochen, alle drei Varianten abzulehnen und es einfach bei der Sperrung der Grünflächen zu belassen.
Dem Wunsch des Klägers, eine bestimmte der drei Sanierungsvarianten gerichtlich festzulegen, kam der BGH jedoch nicht nach: In welcher Weise die Sanierung konkret durchgeführt werde, müssten die Wohnungseigentümer selbst entscheiden.
