Wem das Gebäude "mehr gehört", der muss auch mehr bezahlen

Eigentlich teilte die Eigentümergemeinschaft alle Kosten nach der Wohnfläche auf. Doch für die neue Heizung sollten die Eigentümer der kleinsten Wohnung plötzlich dasselbe zahlen wie die der großen Einheiten. Für den V. Zivilsenat ist das eindeutig nicht mehr angemessen.

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (GdWE) mit 15 Wohneinheiten ganz unterschiedlicher Größe durfte die Sonderumlage für eine Heizungserneuerung nicht einfach gleichmäßig auf alle Einheiten verteilen. 

Der BGH verlangt in einer am Dienstag veröffentlichten Entscheidung eine am Interesse aller Eigentümerinnen und Eigentümern ausgerichtete, nicht benachteiligende Kostenverteilung. Der V. Senat stellt dabei gleich zwei Grundsätze auf: Eine Änderung des Kostenschlüssels widerspreche dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht angemessen sei, vor allem Einzelne unangemessen benachteiligt würden. Dabei gibt der Senat auch die bisher praktizierte bloße Willkürprüfung ausdrücklich auf (Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25).

Konkret bedeutet das: Wenn in einer WEG mit unterschiedlich großen Einheiten die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen eigentlich nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen verteilt sind, dann aber durch Mehrheitsbeschluss für eine bestimmte Erhaltungsmaßnahmen nach Einheiten verteilt werden sollen, widerspricht das laut BGH in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung. 

Für die neue Heizung wurde neu verteilt

Die Gemeinschaftsordnung in einer Mehrhausanlage mit 15 Parteien hatte vorgesehen, dass Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums – außer Betriebskosten – der Wohnungsgröße entsprechend zu tragen seien. Demnach wurden Eigentümerinnen und Eigentümer größerer Wohnungen stärker an den Kosten beteiligt als die kleinerer. Änderungen an dem Modus konnten nur einstimmig beschlossen werden. Im September 2023 beschloss man dann für die Instandsetzung der Heizungsanlage in einem der Häuser eine Sonderumlage von 25.000 Euro. Die Umlage sollte nach Einheiten verteilt werden, sodass auf jede Einheit 1.666,67 Euro entfielen; ein Antrag auf Verteilung nach Miteigentumsanteilen erhielt keine Mehrheit. 

Das AG erklärte die Beschlüsse auf die Anfechtungsklage von Eigentümern einer eher kleineren Einheit für ungültig, das LG wie indes auf die Berufung die Anfechtungsklage ab. Der BGH hat nun das Berufungsurteil zum Beschluss über die Umlage wiederum aufgehoben und zurückverwiesen. 

Willkürkontrolle passé

Zwar hätten die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer grundsätzlich für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten auch eine vom Normalfall abweichende Verteilung beschließen dürfen, und zwar seit Inkrafttreten des WEMoG und der Neufassung von § 16 WEG, so der BGH – grundsätzlich auch ohne dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung tragen zu müssen. Der gewählte Schlüssel entspreche aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung: Bei Erhaltungsmaßnahmen, die allen Einheiten gleichermaßen dienten, widerspreche es  ordnungsmäßiger Verwaltung, bei unterschiedlich großen Wohnungen von Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip umzuschwenken. Erhaltungsmaßnahmen führten typischerweise zu einem Werterhalt oder einer Wertsteigerung, die bei größeren Einheiten stärker ausfielen; dazu heißt es, zitiert aus dem beck-online.​GROSSKOMMENTAR: "Wem das Gebäude 'mehr gehört', der muss auch 'mehr bezahlen'".

Am bisher in der Rechtsprechung gebräuchlichen Begriff der Willkürkontrolle will der Senat nicht weiter festhalten, dieser habe sich als "eher missverständlich erwiesen". Für die richterliche Kontrolle einer mehrheitlichen Änderung der Kostenverteilung komme es darauf an, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer angemessen sein müsse und niemanden ungerechtfertigt benachteilige. Die richterliche Kontrolle sei gerade nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt.

Ob die Umlage im Einzelfall noch angemessen war, muss nun wiederum das LG vor allem anhand der Wohnflächen und der Kostenverschiebung beurteilen. Der BGH gibt als Tipp für eine mögliche unangemessene Benachteiligung die Prüfung, ob der bisherige Schlüssel (Miteigentumsanteile/Wohnfläche) die Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum in etwa angemessen widerspiegelt. Wenn ja, dann wäre der Wechsel aufs Objektprinzip nicht angemessen, wenn die Mehrbelastung der kleineren Einheit nicht unerheblich ist.