Regelmäßige Überlassung einer Wohnung an «Medizintouristen» rechtfertigt eine fristlose Kündigung

BGB §§ 540, 543 II, 546 I Die regelmäßige unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an "Medizintouristen" berechtigt den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung. AG München, Urteil vom 29.09.2015 - 432 C 8687/15, BeckRS 2016, 12169

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 17/2016 vom 18.08.2016

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Sachverhalt

Der Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung für monatlich 1.230 EUR inklusive Nebenkosten. Bei Vertragsabschluss erklärte er gegenüber der Vermieterin, dass er mit seiner Ehefrau in die Wohnung einziehen will. In der Folgezeit nutzten immer wieder neue Personen aus dem arabischen Kulturkreis die Wohnung. Schließlich kündigte die Vermieterin dem Beklagten fristlos wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung der Wohnung an dritte Personen. Da der Beklagte die Wohnung nicht räumte, klagte die Vermieterin vor dem AG München.

Es stellte sich heraus, dass der Mieter tatsächlich nicht in der Wohnung lebte, sondern an seiner alten Anschrift, die er in dem Mietvertrag angegeben hatte. Der beklagte Mieter bestritt die Untervermietung. Er könne es sich dank seiner guten finanziellen Verhältnisse leisten, in der Wohnung ausschließlich Gäste, Geschäftspartner und Freunde, die sich zu Besuch in München befinden, kostenlos unterzubringen.

Rechtliche Wertung

Das AG hat der Klage stattgegeben und den Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt. Die Einlassungen des Beklagten erachtete das Gericht für unglaubhaft. Die angemietete Wohnung sei mit zehn Kilometern erheblich entfernt von der Wohnung, die er nutze. Außerdem stehe die Miethöhe außer Verhältnis zu einer Verwendung der Wohnung als bloßes Gästezimmer. Ferner habe der Beklagte Geschäftsbeziehungen zu einem arabischstämmigen Mann unterhalten, der gerichtsbekannt wiederholt und in zahlreichen Fällen privat angemietete Wohnungen an sogenannte Medizintouristen aus dem arabischen Raum weitervermietet habe. Zudem sei dem Gericht bekannt geworden, dass gegen den Beklagten erst vor kurzem ein weiteres Verfahren vor dem AG geführt worden sei, in dem es um die unberechtigte Gebrauchsüberlassung einer Wohnung an "Medizintouristen" aus dem arabischen Raum gegangen sei. Schon nach dem eigenen Vortrag des Beklagten stehe fest, dass er regelmäßig mehrere Personen in der Wohnung untergebracht habe. Auf die Erteilung einer so weitreichenden Gebrauchsüberlassung gebe es keinen Anspruch. Gerade die immer wieder wechselnde Unterbringung gleich mehrerer Personen in einer Zwei-Zimmer-Wohnung sei mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden. Dabei seien insbesondere eine erhöhte Abnutzung der Wohnung und eine gesteigerte Beeinträchtigung der Wohnungsnachbarn (etwa durch Lärm) als negative Gesichtspunkte anzuführen. Eine solche - gewerbliche oder auch nicht gewerbliche - Überlassung der Mieträume an Dritte stelle einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.

Praxishinweis

Das AG München schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 08.01.2014 - VIII ZR 210/13, BeckRS 2014, 02360) an, wonach eine tageweise Vermietung von Wohnräumen an Touristen selbst dann unzulässig ist, wenn der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Die Erlaubnis zur Untervermietung umfasse die Vermietung von Wohnraum für gewöhnlich nur dann, wenn der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer und nicht nur tageweise.

Fehlt die Erlaubnis zur Untervermietung, ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dem Vermieter die durch die Untervermietung erlangte Miete herauszugeben (BGH, Urteil vom 13.12.1995 - XII ZR 194/93, NJW 1996, 838; Urteil vom 21.09.2001 - V ZR 228/00, NJW 2002, 60, 61). Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter allerdings die Herausgabe von Nutzungen nach §§ 546 I, 292 II, 987 I, 99 III BGB, zu denen auch ein durch Untervermietung erzielter Mehrerlös oder eine „Entschädigung”, die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat, zählt (BGH, Urteil vom 12.08.2009 - XII ZR 76/08, NZM 2009, 701).

Vgl. zur Untervermietung Heilmann, NZM 2016, 74 und zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Untervermietung an Touristen Bub/Bernhard, FD-MietR 2015, 365011.