Von einem Nachbargrundstück ausgehende Bauimmissionen können einen Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigen. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 16.06.2016 (Az.: 67 O 76/16), in dem es um eine Wohnung in Berlin-Mitte ging, die erheblichen, auch in einer Großstadt vom Üblichen abweichenden Bauimmissionen ausgesetzt war.
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Erhebliche Immissionen bei Bebauung bisher unbebauten Grundstücks
Im zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin im Jahr 2000 eine Wohnung in Berlin-Mitte angemietet. Damals befand sich in der Nachbarschaft eine mit Bäumen bewachsene Baulücke. Zwischen 2013 und 2015 wurden auf diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet und dadurch erhebliche Bauimmissionen verursacht. Die Klägerin verlangt knapp 950 Euro - entsprechend gut 20% der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 - zurück.
Mietminderung von etwas über 20% angemessen
Das Amtsgericht hatte die Klage der Mieterin bis auf einen geringen Teilbetrag abgewiesen. Mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil hatte die Mieterin Erfolg. Sie habe wegen der Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende) die Miete mindern dürfen. Dabei sei die Höhe von geringfügig mehr als 20% angesichts der Beeinträchtigungen angemessen.
Bei Vertragsschluss hätten die Mietvertragsparteien stillschweigend vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleiste, einhalte. Zwar seien gerade in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich. Doch selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Der mithin konkludent vereinbarte Standard sei während der Bauphase bei Weitem unterschritten worden. Auch der Umstand, dass der Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändere nichts.
"Bolzplatzentscheidung" des BGH nicht einschlägig
Die sogenannte Bolzplatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 2015, 2177) sei nicht einschlägig. Danach seien zwar unter bestimmten Voraussetzungen zulasten des Mieters nach Vertragsschluss auftretende Immissionen nicht zu berücksichtigen. Jedoch habe der BGH in jenem Fall den Vertrag ergänzend ausgelegt. Hier dagegen sei eine solche ergänzende Vertragsauslegung nicht zulässig, weil die Parteien stillschweigend vereinbart hätten, dass keine erheblichen und die Gesundheit beeinträchtigenden Bauimmissionen aufträten. Zudem habe es sich in jenem Fall um eine dauerhafte Veränderung des Wohnumfeldes gehandelt, während es hier um eine nur vorübergehende Veränderung gegangen sei.
Gewährleistung wegen Bestehens der Baulücke bereits bei Vertragsschluss nicht ausgeschlossen
Der Mieterin könne schließlich auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die Möglichkeit der Bauimmissionen grob fahrlässig übersehen und deshalb das Recht zur Minderung verloren. Zwar sei bei Mietvertragsschluss im Jahr 2000 die Baulücke vorhanden gewesen. Wenn die Mieterin damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht habe, so könne ihr allenfalls einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Dies reiche für einen Gewährleistungsausschluss aber nicht aus. Das LG hat die Revision nicht zugelassen.
