Bauen ist in Deutschland oft teurer als nötig – weil Abweichungen vom üblichen Komfortstandard Haftungsrisiken bergen. Das soll sich jetzt ändern: Das BMJV hat einen Gesetzentwurf für den Gebäudetyp E vorgelegt.
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Das Bundesjustizministerium (BMJV) hat einen Referentenentwurf vorgelegt, der das Bauvertragsrecht im BGB um ein freiwilliges Regelungsregime ergänzen soll, konkret den gesetzlichen Basisstandard, besser bekannt als Gebäudetyp E. Bauherren und Bauunternehmen könnten damit künftig in Textform vereinbaren, dass ein Gebäude unterhalb des bislang üblichen Qualitäts- und Komfortstandards errichtet wird – ohne dass der Unternehmer fürchten muss, wegen dieser Abweichung in die Haftung zu geraten.
Das "E" steht je nach Lesart für einfach, experimentell oder entschlackt. Gemeint sind in jedem Fall weniger Normen. Pilotprojekte in Bayern, Schleswig-Holstein und Hamburg haben gezeigt, dass sich die Bauwerkskosten so um zehn bis 15% senken lassen, im schleswig-holsteinischen "Regelstandard Erleichtertes Bauen" sogar um rund 25%. Das BMJV rechnet insgesamt mit einem jährlichen Einsparpotenzial von rund 6,6 Milliarden Euro.
Herzstück: Bauordnungsrecht als Untergrenze
Der Entwurf folgt einem zweigeteilten Ansatz. Für Beschaffenheitsmerkmale, die in den Technischen Baubestimmungen der Länder geregelt sind – etwa Brandschutz, Schallschutz, Standsicherheit –, soll künftig gelten: Wer diese Vorgaben einhält, baut sachmangelfrei. Ein darüber hinausgehender Komfortstandard, wie ihn die Rechtsprechung bislang als üblich voraussetzt, wäre nur noch geschuldet, wenn die Parteien ihn ausdrücklich vereinbaren. Der BGH hatte in ständiger Rechtsprechung verlangt, dass der Auftragnehmer den Besteller über die Konsequenzen und Risiken jeder Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik aufklärt (vgl. Urteil vom 14.11.2017 – VII ZR 65/14). Genau diese Aufklärungspflicht empfindet die Branche als Bremsklotz. Was im Einzelnen zu erläutern ist, blieb in der Praxis unklar – und das Haftungsrisiko hielt viele davon ab, günstigere Bauweisen überhaupt anzubieten.
Einfacher Hinweis statt Risikobelehrung
Für Bereiche außerhalb der Technischen Baubestimmungen – etwa Innenausstattung, Elektroinstallation oder Fassadengestaltung – bleibt es grundsätzlich beim bisherigen Werkvertragsrecht. Doch auch hier erleichtert der Entwurf die Abweichung vom üblichen Standard erheblich. Ein deutlicher Hinweis in Textform, der dem Besteller die konkrete Abweichung vor Augen führt, soll genügen. Eine Belehrung über sämtliche Konsequenzen und Risiken verlangt der Entwurf ausdrücklich nicht mehr.
Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) sprach von einem "Befreiungsschlag" und betonte, bei der Sicherheit werde nicht gespart. Bauministerin Verena Hubertz (SPD) formulierte pointierter: Jeder Euro, der nicht in überflüssige Standards fließe, stehe für bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung.
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Verbraucherschutz bleibt im Blick
Beim Verbraucherbauvertrag sieht der Entwurf zusätzliche Informationspflichten vor. Die Baubeschreibung muss den Gebäudetyp E ausdrücklich benennen, stets Angaben zum Schallschutzstandard enthalten und überschlägig darstellen, welche Kosten durch die Abweichung vom üblichen Standard eingespart werden. Im Miet- und Kaufrecht hält das BMJV hingegen keine Änderungen für erforderlich.
Der Entwurf wurde an die Länder und Verbände versandt. Die Stellungnahmefrist läuft bis zum 9. November 2026. Eine Evaluierung ist fünf Jahre nach Inkrafttreten vorgesehen.
