Die Linke will Immobilien vergesellschaften - was nutzt das?

Kann eine Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen wirklich die Mieten senken? Ja, sagt die in Berlin siegreiche Linke. Fachleute sehen das kritischer - und verweisen auf Alternativen.

Im Kampf gegen die Wohnungskrise in der Hauptstadt planen die Berliner Linken ein bundesweit bislang einmaliges Experiment: Nach ihrem Sieg bei der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus will die Partei große Immobilienkonzerne in der Stadt so schnell wie möglich vergesellschaften. Hunderttausende Wohnungen sollen auf diese Weise in Landesbesitz übergehen. Allein die Aussicht auf eine mögliche Umsetzung versetzt die betroffenen Unternehmen, Wirtschaftsverbände und auch die Bundespolitik in Panik. Was hat es mit dem Vorhaben auf sich?

Wie die Linke bei der Vergesellschaftung konkret vorgehen will, um sie auch rechtlich zu sichern, ist in vielen Punkten unklar. Zunächst will die Partei eine Anstalt öffentlichen Rechts schaffen. Diese soll die nötigen Kredite aufnehmen, die Wohnungsbestände kaufen und sich später um die Verwaltung kümmern.

Dafür müsse Personal aufgebaut werden, sagte Spitzenkandidatin Elif Eralp vor einigen Wochen "nd-aktuell". "Dann muss man schauen, welche Wohnungen konkret betroffen sind", ergänzte sie. Es gehe um etwa acht große Konzerne, die jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besäßen. "Aber wo die Wohnungen genau sind, das muss man dann herausfinden. Das wird ein Prozess, der dauern wird." Finanzieren will Eralp die Vergesellschaftung vor allem über Kredite.

Klar ist: Das Vorhaben ist alles andere als sicher. Zunächst muss die Linke ihre möglichen Koalitionspartner bei SPD und Grüne überzeugen. Ob und bis wann eine rot-grün-rote Landesregierung zustande kommt, ist offen. Erst dann kann der Gesetzgebungsprozess beginnen. Es ist zudem davon auszugehen, dass die betroffenen Konzerne klagen werden. So steht die Enteignung auch unter juristischem Vorbehalt.

Sinkende Mieten sind keineswegs garantiert

Mit der Vergesellschaftung erhielte das Land Schätzungen zufolge die Kontrolle über rund 240.000 weitere Wohnungen. Der Anteil der Wohnungsbestände in öffentlicher Hand würde sich damit von derzeit rund 20% auf mehr als 30% erhöhen. Schon jetzt zahlen Mieterinnen und Mieter bei landeseigenen Wohnungsunternehmen im Schnitt deutlich weniger Miete als bei privaten. Das soll aus Sicht der Linken auch für die zu erwerbenden Wohnungsbestände gelten.

Der Effekt geringerer Mieten könnte sich dem Argument der Partei zufolge auf den gesamten Markt auswirken. So könnte etwa der Mietspiegel in bestimmten Bezirken sinken, wenn dort plötzlich in Tausenden Wohnungen eine geringere Miete verlangt wird.

Doch ob das funktioniert, hängt Fachleuten und Behörden zufolge davon ab, wie teuer die Vergesellschaftung für das Land wird, wie viel der Senat also den Wohnungskonzernen als Entschädigung zahlen muss. "Um die Mieten zu senken oder zumindest zu entdynamisieren, müsste die Entschädigungssumme sehr niedrig ausfallen", heißt es in einem Bericht des Berliner Landesrechnungshofes (LRH) von 2024. "Aber je weiter sich die Entschädigung vom Verkehrswert entfernt, desto größer wird das rechtliche Risiko."

Wenn die Wohnungsbestände hingegen zum Marktpreis erworben würden, drohten gar Mieterhöhungen, sagt Konstantin Kholodilin, Wohnungsmarktforscher beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Schließlich müsste die Anstalt öffentlichen Rechts die hohen Milliardenkredite irgendwie finanzieren. Hinzu komme ein weiteres Risiko, betont Kholodilin: "Die Stadt selbst vergibt zwar keine Kredite an die Anstalt öffentlichen Rechts, aber sie bürgt dafür. Sollte es bei der Rückzahlung zu Problemen kommen, müssten die Steuerzahler einspringen."

Die rechtlichen Hürden sind groß

Befürworter der Vergesellschaftung berufen sich auf Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes, die sich auf Enteignungen und Vergesellschaftungen beziehen. "Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden", heißt es etwa in Artikel 15.

Nachdem im September 2021 bei einem Volksentscheid in Berlin eine Mehrheit für eine Vergesellschaftung gestimmt hatte, setzte der Senat eine Expertenkommission ein, die vor allem die Verfassungskonformität eines solchen Vorhabens prüfen sollte. Diese kam zu dem Schluss, dass ein Vergesellschaftungsgesetz im Einklang mit den im Grundgesetz genannten Voraussetzungen stehe.

Ein Knackpunkt dürfte aber vor allem die Höhe der Entschädigung sein, die die Wohnungskonzerne erhalten müssen. Linke-Spitzenkandidatin Eralp geht davon aus, dass diese deutlich unter dem Marktwert der Immobilien liegen könne. Doch der LRH sieht das in seinem eigenen Gutachten kritisch. Schließlich bedeute eine Entschädigung unter dem Verkehrswert, dass die Unternehmen auf Milliarden ihrer Vermögenswerte verzichten müssten. Eine solche Diskrepanz würde von der bisherigen Rechtsprechung "eklatant abweichen". Am Ende werden also die Gerichte entscheiden müssen.

Auch an einer anderen Front drohen Probleme: Kanzler Friedrich Merz hat nach dem Wahlsieg der Linken in Berlin die Gesetzespläne für ein Enteignungsverbot von Wohnungsgesellschaften bekräftigt. "Es geht gar nicht mal nur darum, hier in Berlin etwas zu verbieten", sagte der CDU-Chef nach Gremiensitzungen seiner Partei. "Es geht vor allem darum, an die internationalen Investoren eine klare Botschaft zu senden, die da lautet: Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum."

Die Koalitionsspitzen von Union und SPD im Bund hatten sich im Juli darauf verständigt, durch Bundesgesetz zu regeln, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich sein soll. Merz sagte, man werde das Gesetzesvorhaben vorantreiben und "relativ schnell" zu einer Entscheidung dazu kommen.

Wohnungsbau ankurbeln statt Enteignungen?

Insbesondere die Angebotsmieten auf den Portalen sind in den vergangenen Jahren in Berlin stark gestiegen. Eine Antwort darauf hat die Landesregierung bisher nicht gefunden. Ein im Jahr 2021 eingeführter Mietendeckel, der die Entwicklung der Mietpreise stoppen sollte, wurde vom Verfassungsgericht gekippt.

Mit der Vergesellschaftung steht nun eine weitere rechtlich unsichere Maßnahme im Raum. Dabei gebe es laut DIW-Forscher Kholodilin einfachere Möglichkeiten. "Das Land könnte mit den gleichen Mitteln etwa den eigenen Wohnungsbau ankurbeln und die Wohnungsgenossenschaften unterstützen", sagt er. Auf diese Weise würde nicht nur neuer Wohnraum geschaffen, sondern es erhöhe sich auch der Anteil der landeseigenen Wohnungen.

Zudem könne es sein, dass sich die Lage in Berlin in einigen Jahren entspanne. Die Migrationspolitik der Bundesregierung könnte etwa dafür sorgen, dass weniger Menschen aus dem Ausland nach Deutschland kämen und auch der demografische Wandel trage dazu dabei, dass der Druck in den Städten weniger werden könnte.

"Ich glaube nicht, dass die Vergesellschaftung irgendeine Lösung des Problems bringt, sondern dass wir Rahmenbedingungen schaffen müssen, in denen man wieder mehr Neubau realisieren kann", kritisierte Vonovia-Chef Luka Mucic nach dem Wahlsieg der Linken in Berlin mit. Das Dax-Unternehmen besitzt allein in Berlin zusammen mit der Tochtergesellschaft Deutsche Wohnen gut 130.000 Wohnungen. "Wir haben in Berlin aktuell circa 1.000 neue Wohneinheiten im Bau, 6.000 haben wir seit 2013 gebaut. Das ist natürlich ein Tropfen auf den heißen Stein, aber es ist trotzdem ein Beitrag, den wir an der Stelle leisten."

Banken kritisieren Enteignungsvorhaben

Die deutsche Bankenbranche warnt eindringlich vor den Plänen der Linken in Berlin. "Die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen - und das auch noch mit einer geplanten Entschädigung weit unter Marktwert - schafft keinen zusätzlichen Wohnraum, geht mit erheblichen finanziellen Risiken für die öffentliche Hand einher und würde damit den Spielraum für andere öffentliche Ausgaben zum Beispiel in Bildung und Soziales einschränken", teilte der Banken-Dachverband Deutsche Kreditwirtschaft (DK) der Deutschen Presse-Agentur mit. "Bereits die Diskussion darüber schreckt schon jetzt Investoren ab und könnte das Vertrauen in den Investitions- und Finanzierungsstandort Deutschland nachhaltig beschädigen." Privates Kapital werde aber für Neubau und Modernisierung dringend benötigt.

Auch die Immobilienfinanzierung würde belastet. Nach den Plänen der Initiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen" könnten bestehende Grundschulden entfallen, erklärte der Dachverband, in dem unter anderem Sparkassen, Volksbanken und private Banken zusammengeschlossen sind. "Damit würde den finanzierenden Banken und Sparkassen und damit auch ihren Kunden eine zentrale Kreditsicherheit genommen - mit der Folge höherer Risiken und teurerer Immobilienkredite."

Verlässliche Grundpfandrechte seien ein Eckpfeiler der Immobilienfinanzierung und ermöglichten günstige Finanzierungen. "Werden diese Sicherheiten infrage gestellt, kann das über große Wohnungsunternehmen hinaus auch die private Baufinanzierung treffen." Um die angespannte Lage am Wohnungsmarkt zu lösen, brauche es mehr Neubau, schnellere Genehmigungen und verlässliche Bedingungen für Investitionen.

Kritik übte der Verband an der Bundesregierung. Sie habe angekündigt, Vergesellschaftungen privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze bundesgesetzlich auszuschließen. "Seitdem ist jedoch zu wenig passiert." Die Bundesregierung solle noch in diesem Herbst einen Gesetzesvorschlag vorlegen, der für Rechtsklarheit sorge.