Nur Jahresmietzins Streitwert bei Auftrag zur Prüfung und Kündigung eines Mietvertrages

RVG §§ 23 I 3, III 1, 34; GKG § 41 I; GNotKG § 99 I Beauftragt der Vermieter eines vermieteten Grundstücks, der dieses unvermietet verkaufen möchte, einen Rechtsanwalt, den Mietvertrag auf Kündigungsmöglichkeiten zu prüfen und gegebenenfalls die Kündigung auszusprechen, so bemisst sich der Gegenstandswert für die Vergütung des Rechtsanwalts nach § 23 I 3 RVG iVm § 41 I GKG, auch wenn es wegen der Beendigung des Mandats nicht mehr zur Kündigungserklärung kommt. Denn Ziel der Beauftragung ist es, die Räumung des Grundstücks zu erreichen, was auch in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden könnte. Ein Fall des § 23 III 1 RVG iVm § 99 I GNotKG liegt nicht vor. (von der Schriftleitung bearbeiteter Leitsatz des Gerichts) OLG München, Urteil vom 12.10.2016 - 15 U 2340/16 Rae, BeckRS 2016, 18550

Anmerkung von
Rechtsanwalt Dr. Hans-Jochem Mayer, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht, Bühl

Aus beck-fachdienst Vergütungs- und Kostenrecht 23/2016 vom 09.11.2016

Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Vergütungs- und Kostenrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Vergütungs- und Kostenrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis des Vergütungs- und Kostenrechts. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de

Sachverhalt

Der Beklagte war Eigentümer eines Grundstücks, das zum Teil aufgrund eines Mietvertrages als Hotel vermietet war. Er beabsichtigte, das Grundstück zu veräußern und gab in diesem Rahmen bei der Klägerin jedenfalls eine umfassende Prüfung des Mietvertrages in Hinblick auf dessen Beendigung in Auftrag. Unstreitig zwischen den Parteien war, dass die klägerische Kanzlei „im Wege des Mietvertrages“ prüfen sollte, ob eine Kündigung des Mietvertrages möglich sei und zwar unter jeglichem Gesichtspunkt. Das Mandat der Klägerin endete, ohne dass eine Kündigung des Mietvertrages erklärt wurde.

Das LG bestimmte den Gegenstandswert gem. § 23 III RVG nach der Wertermittlungsvorschrift des § 99 I GNotKG und gelangte so zu einem Gegenstandswert von 3.840.000 EUR. Dagegen wandte sich der Beklagte, der meinte, dass sich der Gegenstandswert über § 23 I 3 RVG nach § 41 I GKG bestimme. Der Beklagte gelangte damit zu einem Honoraranspruch der Klägerin iHv nur 4.970 EUR. Die Berufung des Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil hatte vor dem OLG München in vollem Umfang Erfolg.

Rechtliche Wertung

Die Vergütung der Klägerin sei nach §§ 13, 14 RVG iVm VV 2300 RVG in Form einer Geschäftsgebühr entstanden.

Der Gegenstandswert der anwaltlichen Tätigkeit der Klägerin bestimme sich nach § 23 I 3 RVG iVm § 41 GKG. Vorliegend falle die Tätigkeit der Klägerin, zu der sie vom Beklagten beauftragt worden sei, unter § 23 I 3 RVG und nicht unter § 23 III 1 RVG. Das Ziel des anwaltlichen Mandats der Klägerin sei es gewesen, den Mietvertrag zu untersuchen, um einen rechtlich belastbaren Weg zu finden, diesen im Wege einer Kündigung zu beenden, damit der Beklagte ein geräumtes Grundstück (zu einem besseren Preis) verkaufen konnte. Das mit der Beauftragung der Klägerin erklärte Ziel des Beklagten sei gewesen, die Räumung des Grundstücks zu erreichen, was auch in einem gerichtlichen Verfahren hätte geklärt werden können.

Nach § 23 I 3 RVG richteten sich die Gebühren für die vorgerichtliche Tätigkeit und die Gebühren in einem anschließenden gerichtlichen Verfahren nach denselben Wertmaßstäben, damit es zu keinen Überschneidungen kommen könne. Dabei gelte eine abstrakte Betrachtungsweise, was sich im Wortlaut der Bestimmung niederschlage, wonach die Tätigkeit nur Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein „könnte“. Es genüge daher für die Anwendung des § 23 I 3 RVG, dass dann, wenn ein gerichtliches Verfahren folgen würde, noch ein innerer Zusammenhang zu dem vorgerichtlichen Tätigwerden des Anwalts bestünde. Dieser innere Zusammenhang mit einem gerichtlichen Verfahren liege nach der Kündigung eines Mietverhältnisses auf der Hand, wenn sich daran ein Räumungsrechtsstreit anschließe. Dies gelte aber auch dann, wenn die anwaltliche Prüfung ergebe, dass kein (belastbarer) Kündigungsgrund bestehe oder wenn der Mandant nach dem Ergebnis der anwaltlichen Prüfung davon absehe, die Kündigung zu erklären. Im Mittelpunkt der anwaltlichen Tätigkeit stehe immer der mögliche Räumungsanspruch des Vermieters.

Die von der Klägerin durchgeführte Prüfung des Mietvertrages stelle auch sonst keine „andere Angelegenheit“ nach § 23 III 1 RVG dar. Allerdings habe der BGH in seiner Entscheidung vom 25.2.2015 (BeckRS 2015, 05880) angenommen, die Prüfung eines Mietvertrages durch einen als Verfahrenspfleger bestellten Rechtsanwalt sei ein Fall des § 23 III 1 GVG, da diese Überprüfung nicht Gegenstand eines gesonderten Gerichtsverfahrens sein könne. Abgesehen davon, dass sich sowohl die Klägerin als auch der Verfahrenspfleger in dem vom BGH entschiedenen Fall beide rechtliche Überlegungen hinsichtlich eines bestimmten Mietvertrages machen mussten, hätten beide Konstellationen jedoch nichts gemeinsam. Der Verfahrenspfleger sei vom Gericht bestellt worden, die Klägerin aufgrund eines Auftrags für den Beklagten tätig geworden. Der Verfahrenspfleger habe den ihm vorgelegten Mietvertrag unter allen rechtlichen Aspekten prüfen müssen, die Klägerin den Mietvertrag nur mit Blick auf ein sich daraus ergebendes Kündigungsrecht des Beklagten. Das mit der anwaltlichen Tätigkeit verfolgte (wirtschaftliche) Interesse der Betreuten sei in der mit dem Abschluss des Mietvertrages eintretenden vertraglichen Bindung mit allen damit ausgelösten Rechten und Pflichten gelegen, das Interesse des Beklagten allein in der (möglichst kurzen) Dauer des schon bestehenden Mietverhältnisses. Der Streit um die Dauer eines Mietverhältnisses sei jedoch kostenrechtlich privilegiert, was sich auch auf die außergerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts auswirken müsse, wenn er dieses Interesse seines Mandanten durchsetzen solle. Nach dem über § 23 I 3 RVG anzuwendenden § 41 I GKG betrage der Gegenstandswert für die Tätigkeit der Klägerin 480.000 EUR. Der Klägerin stehe daher eine Vergütung (einschließlich Umsatzsteuer) iHv 4.970 EUR zu. Die weitergehende Verurteilung des Beklagten sei auf dessen Berufung hin aufzuheben und die Klage auch insoweit abzuweisen.

Praxistipp

Der BGH hat bereits in den Urteilen vom 11.7.2007 (NJW 2008, 1088 = BeckRS 2007, 18632) und vom 14.3.2007 (BeckRS 2007, 06636), welches seinerzeit insbesondere wegen ihrer Aussage zur Auswirkung zur Anrechnung der Geschäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr Furore machte (s. hierzu näher Mayer in Mayer/Kroiß, RVG, 6. Aufl. 2013, Vorbem. 3 Rn. 104) die Auffassung vertreten, dass die Geschäftsgebühr für die vorgerichtliche Tätigkeit im Zusammenhang mit der Kündigung eines Mietvertrages nach dem einjährigen Betrag der Nettomiete zu berechnen ist (vgl. auch Anm. Mayer FD-RVG 2007, 222639). Die vom OLG München in der berichteten Entscheidung vorgenommene Grenzziehung zu den Aussagen des BGH im Beschluss vom 25.2.2015 (BeckRS 2015, 05880) überzeugt. Geht es darum, einen Mietvertrag in allen Richtungen zu überprüfen, richtet sich der Gegenstandswert nach § 23 III 1 RVG iVm § 99 GNotKG; geht es um eine Kündigungsmöglichkeit, hingegen nach § 23 I 3 RVG iVm § 41 GKG. Auch zeigt die Entscheidung des OLG München ein weiteres Mal, wie wichtig es ist, Klarheit über den Inhalt des anwaltlichen Auftrags zu haben.