Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart über Höhe der Sozialmieten überwiegend wirksam

Die Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 02.07.2009 ist überwiegend wirksam und nur hinsichtlich einer Wohnanlage unwirksam. Das hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim mit einem am 13.05.2015 verkündeten Urteil aufgrund mündlicher Verhandlung vom 28.03.2015 entschieden. Damit hatte der Normenkontrollantrag einer gemeinnützigen Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaft nur teilweise Erfolg (Az.: 3 S 1175/13).

Hintergrund: Landeswohnraumförderungsgesetz

Das 2008 in Kraft getretene Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG) ordnet die rechtlichen Grundlagen sozial orientierter Wohnraumförderung neu und schafft die Kostenmiete für öffentlich geförderte Wohnungen ab. Stattdessen ermächtigt § 32 Abs. 3 S. 3 LWoFG die Gemeinden, für die nach früherem Recht geförderten Wohnräume für die Dauer der Wohnraumbindung durch Satzung Höchstmieten bis zu 90% der ortsüblichen Vergleichsmiete festzulegen. Die Landeshauptstadt Stuttgart hat durch die angegriffene Satzung Höchstmieten für die Jahre 2009 und 2010 sowie Mieterhöhungen ab dem Jahr 2011 geregelt (Anlage A: öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen, Anlage B: nachsubventionierte Wohnungen, Anlage C: sonstige Wohnungen). Die Höchstmieten sind nach Straßenzügen festgesetzt, teils pro Quadratmeter Wohnfläche, teils als Prozentsatz der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Unwirksamkeit der Satzung wegen Verletzung des Eigentumsgrundrechts geltend gemacht

Der Antragstellerin gehören circa 300 Wohngebäude in Stuttgart, darunter 432 mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen. Sie hält die Satzung wegen Verletzung des Eigentumsgrundrechts für unwirksam. Steigende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten könnten durch Mieterhöhungen nicht ausreichend ausgeglichen werden. Gleiches gelte für Zinssprünge in Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums. Modernisierungsaufwendungen könnten nicht weitergegeben werden. Schließlich seien auch die Regelungen zu Schönheitsreparaturen zu beanstanden.

VGH Mannheim sieht grundsätzlich keinen Verstoß gegen höherrangiges Recht

Der Normenkontrollantrag blieb überwiegend erfolglos. Der VGH erklärte die Satzung nur hinsichtlich einer in der Anlage A aufgeführten Wohnanlage der Antragstellerin für unwirksam. § 32 Abs. 3 S. 3 LWoFG, auf den sich die Satzung stütze, sowie die mit dieser Vorschrift zusammenhängenden weiteren Regelungen im Landeswohnraumförderungsgesetz seien mit höherrangigem Recht vereinbar, insbesondere mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes. Auch die angegriffene Satzung verstoße grundsätzlich nicht gegen höherrangiges Recht.

Andere Bewertung bei dauerhaften Verlusten für Vermieter oder Substanzgefährdung

Eine Ausnahme gelte nur, soweit die Satzung in ihrer Anlage A Höchstmieten für die Wohnungen im Objekt Charlottenstraße 8-14/Weberstraße 108 der Antragstellerin festsetze. Das Grundgesetz überlasse es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Der Gesetzgeber genieße dabei aber keine unbeschränkte Freiheit. Vielmehr müsse er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums als auch dessen Sozialpflichtigkeit beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Gerade bei der Wohnungsmiete verlange die grundgesetzlich bestimmte Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber vorzunehmen habe. Angesichts des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, verfüge der Gesetzgeber dabei über einen weiten Gestaltungsraum. Die von der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes gezogenen Grenzen seien aber überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden. Dies treffe allein auf das der Antragstellerin gehörende Objekt Charlottenstraße 8-14/Weberstraße 108 zu. In anderen Fällen seien dauerhafte Verluste dagegen nicht zu erwarten.