Die Bayerische Staatsregierung durfte 89 bayerische Städte und Gemeinden als Gebiete mit Wohnungsmangel ausweisen, in denen Mieterhöhungen nur in Höhe eines herabgesetzten Prozentsatzes vorgenommen werden dürfen. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hält die Regelung des § 1 b in Verbindung mit Anlage 2 Wohnungsgebieteverordnung (WoGeV), wonach in den aufgeführten Kommunen die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen 15% statt 20% beträgt, für rechtens. Sie verstoße weder gegen das Eigentumsrecht der Vermieter, noch sei sie willkürlich (Entscheidung vom 16.06.2015, Az.: Vf. 12-VII-14).
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In 89 bayerischen Kommunen gilt herabgesetzte Kappungsgrenze
Nach § 558 Abs. 3 BGB dürfen Wohnungsmieten innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20% erhöht werden (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt 15%, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete mit Wohnungsmangel durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Auf dieser Grundlage hat die Bayerische Staatsregierung die mit der Popularklage angegriffene Regelung erlassen. Danach gilt in 89 bayerischen Städten und Gemeinden eine auf 15% herabgesetzte Kappungsgrenze.
Verletzung des Eigentumsgrundrechts und Willkür geltend gemacht
Mit der Popularklage rügt der Antragsteller, die Herabsetzung der Kappungsgrenze stelle einen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht (Art. 103 BV) der Vermieter dar, der verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigt sei. In welchen Städten und Gemeinden Wohnungsmangel herrsche, sei ohne gebietsbezogene Ermittlungen bestimmt worden. Auch die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB bei Wohnungsumwandlung gelte für Wohnungsmangelgebiete. Trotzdem seien die Gebiete nicht identisch. Daraus ergebe sich auch ein Verstoß gegen das Willkürverbot (Art. 118 Abs. 1 BV). Da die angegriffene Regelung die bundesrechtlichen Schranken des § 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB nicht beachte, sei das Rechtsstaatsprinzip (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV) verletzt.
VerfGH verneint Nichtigkeit der Ermächtigungsgrundlage
Der Bayerische VerfGH hat die Popularklage abgewiesen. Er verneint zunächst einen Verstoß der bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB gegen das Grundgesetz. In der Popularklage fänden sich keine hinreichenden Ansätze für eine Verletzung der Bestandsgarantie des Eigentums. Diese sei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht schon dann infrage gestellt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann. Hinzu komme, dass die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung umso weiter sei, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. Ziel der Kappungsgrenze von 20% und insbesondere auch ihrer Absenkung auf 15% in Wohnungsmangellagen, die regelmäßig in Ballungs- und Verdichtungsräumen zu finden sind, sei es, ein zu starkes Ansteigen der Mieten im Vergleichsmietenverfahren zu verhindern.
Örtliche Verhältnisse bei Verfahren zur Gebietsauswahl hinreichend berücksichtigt
Das Rechtsstaatsprinzip sei auch nicht wegen eines offensichtlichen und schwerwiegenden Widerspruchs des § 1 b in Verbindung mit Anlage 2 WoGeV zur Ermächtigungsgrundlage (§ 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB) oder zu weiteren damit im Zusammenhang stehenden bundesrechtlichen Vorschriften des Mietrechts verletzt. Das Verfahren bei der Gebietsauswahl stelle einen hinreichenden Bezug zu den örtlichen Verhältnissen her. Nachdem sich die Vorauswahl grundsätzlich auf Städte und Gemeinden in Ballungs- oder Verdichtungsräumen bezogen habe, sei diesen in einem zweiten Schritt Gelegenheit gegeben worden, im Rahmen von Aufnahmeanträgen die jeweilige Wohnungsmarktsituation als Selbsteinschätzung im Einzelfall näher dazulegen. Dabei habe bei Bedarf auch die Möglichkeit bestanden, auf Teile einer Kommune bezogen zu argumentieren. Dass für die Beurteilung der Wohnungsmangellage zwingend eine Differenzierung nach Gemeindeteilen erforderlich sein könnte, sei nicht ersichtlich. Ebenso wenig seien Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass gegen die sich anschließende Prüfung der Staatsregierung rechtsstaatliche Bedenken zu erheben wären.
Sachwidrigkeit der Aufnahme einzelner Kommunen nicht dargelegt
Die vom Antragsteller erhobenen Grundrechtsrügen hätten ebenfalls keinen Erfolg, so der VerfGH weiter. Das Eigentumsgrundrecht umfasse auch das Recht, Immobilien durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen. Die angegriffene Regelung stelle jedoch eine Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 103 Abs. 2, Art. 158 Satz 1 BV dar, die dieses Recht zulässigerweise einschränkt. Der Normgeber habe insoweit von der ihm durch die bundesrechtliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB eingeräumten Regelungsbefugnis Gebrauch gemacht. Die Aufnahme bestimmter Kommunen in die Anlage 2 zu § 1b WoGeV diene der Konkretisierung der Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Inwieweit die Aufnahme einzelner Kommunen in die Anlage 2 sachwidrig sein könnte mit der Folge, dass keine verfassungsrechtlich zulässige Bestimmung des Inhalts und der Schranken des Eigentums gegeben wäre, werde weder in der Popularklage nachvollziehbar dargelegt noch sei dies sonst ersichtlich.
Wohnungsmangel nicht allein an Einwohnerzahl festgemacht
Soweit der Antragsteller im Hinblick auf das Grundrecht der Handlungsfreiheit (Art. 101 BV) rügt, der Verordnungsgeber habe unterstellt, dass jede Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohnern per se ein Wohnungsmangelgebiet sei, sei dies nicht nachvollziehbar. Eine Einwohnerzahl von mindestens 50.000 sei lediglich eines der – plausiblen – Kriterien dafür gewesen, dass eine Stadt im Normgebungsverfahren förmlich beteiligt wurde, stellt der VerfGH klar. Die Auswahlentscheidung habe der Verordnungsgeber auf der Grundlage eines mehrfach gestuften Verfahrens erst nach zwei weiteren, auf einen Ausgleich der betroffenen Rechtspositionen von Mietern und Vermietern zielenden Verfahrensschritten sachlich vertretbar getroffen. Eine gravierende Störung des Verhandlungsgleichgewichts zwischen den Mietvertragsparteien sei daher nicht zu belegen. Es würden auch nicht alle bayerischen Städte mit über 50.000 Einwohnern von der angegriffenen Regelung erfasst.
Kein Verstoß gegen Willkürgebot
Ein Verstoß gegen das Willkürverbot (Art. 118 Abs. 1 BV) verneint der VerfGH. Aus einzelnen gleich formulierten Tatbestandsmerkmalen zur Wohnungsmangellage in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB (Kappungsgrenze) und in § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) sei nicht zwingend zu folgern, dass die danach jeweils möglichen Verordnungsregelungen für dieselben Gebiete gelten müssten. Die Regelungen in anderen Bundesländern seien für die Beurteilung der angegriffenen Vorschrift nicht relevant, weil dort andere Normgeber handeln. Die Verfassungsmäßigkeit einer landesrechtlichen Norm könne grundsätzlich nicht deshalb in Zweifel gezogen werden, weil andere Bundesländer keine vergleichbaren Regelungen getroffen haben. Im Übrigen sei die landesrechtliche Regelungsbefugnis vorliegend von den örtlichen Verhältnissen auf dem Mietwohnungsmarkt abhängig, die naturgemäß sehr unterschiedlich seien.
