Sicherheitsleistung gem. § 283a ZPO bei Räumung oder Herausgabe einer unbeweglichen Sache

ZPO § 283a Über das Miet- und Pachtrecht hinausgehend liegt für die Anordnung einer Sicherheitsleistung eine Räumungsklage i.S.d. § 283a Abs. 1 ZPO immer schon dann vor, wenn Räumung oder Herausgabe einer unbeweglichen Sache begehrt wird; der Rechtsgrund des Anspruchs ist gleichgültig. (Leitsatz des Gerichts) OLG Naumburg, Beschluss vom 15.09.2015 - 12 W 84/15 (LG Dessau-Roßlau), BeckRS 2015, 19774

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 25/2015 vom 10.12.2015

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Sachverhalt

Die Beklagten haben von dem Kläger ein Haus gemietet. Über die Größe des Hauses sind sich die Parteien nicht einig. Das Recht zur Nutzung des Hauses ist seit Oktober 2014 beendet. Der Kläger verlangt Räumung des Hauses und Nutzungsentschädigung seit November 2014. Darüber hinaus hat der Kläger die Anordnung einer Sicherheitsleistung beantragt. Das LG Dessau-Roßlau hat dem Antrag auf Sicherheitsleistung stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beklagten.

Rechtliche Wertung

Die gemäß §§ 283a Abs. 1 Satz 3, 567 ZPO zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Voraussetzungen für die Anordnung einer Sicherheitsleistung gemäß § 283a ZPO lägen vor.

§ 283a ZPO sei auf das Rechtsverhältnis der Parteien anzuwenden. Über das Miet- und Pachtrecht hinausgehend liege eine Räumungsklage i.S.d. § 283a Abs. 1 ZPO immer schon dann vor, wenn Räumung oder Herausgabe einer unbeweglichen Sache begehrt wird, der Rechtsgrund des Anspruchs sei gleichgültig.

Überdies sei die Klage auf Herausgabe und Räumung des streitgegenständlichen Grundstücks auch mit einer Klage auf Zahlung von Nutzungsentschädigungen, die erst nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, verbunden worden.

Die Zahlungsklage habe auch hohe Aussicht auf Erfolg i.S.d. § 283a ZPO. Diesbezüglich werde keine Glaubhaftmachung, sondern eine prognostische Entscheidung des Gerichts verlangt. Es solle nach dem Vortrag der Parteien und eventuellen Beweisergebnissen eine Prognose über den Verfahrensausgang treffen. Hierfür reiche hinreichende Erfolgsaussicht im Sinne des § 114 ZPO nicht aus. Das Gericht dürfe seine Prognose nur mit den Mitteln des Strengbeweises gewinnen, ohne die Beweisangebote jedoch voll ausschöpfen zu müssen.

Der Kläger habe gegen die Beklagten, was von diesen grundsätzlich auch nicht in Abrede genommen wird, Anspruch auf Zahlung einer regelmäßigen Nutzungsentschädigung ab November 2014, solange die Beklagten das Grundstück noch nicht zurückgewährt haben. Das Landgericht habe zutreffend eine hohe Erfolgsaussicht hinsichtlich einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 675 EUR bejaht. Es sei nicht zu beanstanden, auf der Grundlage des Vortrages der Parteien zu den ortsüblichen Mieten, der Kläger 5 EUR pro qm und die Beklagten 4 EUR pro qm, im Rahmen einer Schätzung zu prognostizieren, dass am Ende Verfahrens eine Miete in Höhe des Mittelwertes (4,50 EUR pro qm) zutreffend festgestellt sein könnte. In gleicher Weise habe das Landgericht zu Recht eine relevante Fläche von 150 qm für die Nutzungsentschädigung zugrunde gelegt. Nachdem nämlich der Kläger, der zunächst eine Fläche von 150 qm behauptet hatte, auf die Behauptung der Beklagten, dass die Wohnfläche des Gebäudes nur 129,17 qm betrage, eine Fläche von 179,95 qm behauptet und diesen Wert durch eine Flächenberechnung weiter substantiiert dargelegt hat, die für jeden einzelnen Raum des Gebäudes dessen Maße (jeweils die Wandstrecken und die sich daraus ergebende Fläche) angibt, haben darauf die Beklagten nicht mit der gebotenen Substanz reagiert. Es sei zusätzlich zu berücksichtigen, dass die Beklagten selbst im Rahmen eines Antrages gegenüber einer Versicherung - vor einer Vermessung - eine geschätzte Wohnfläche von 150 qm angegeben haben.

Soweit mit dem angefochtenen Beschluss entgegen § 283a Abs. 3 ZPO keine Frist bestimmt worden ist, innerhalb der die Beklagten die Sicherheitsleistung nachzuweisen haben, berühre dieses Defizit die Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses nicht.

Praxishinweis

Das mit Mietrechtsänderungsgesetz 2013 geschaffene Instrument der Sicherungsanordnung soll in seiner zukunftsgerichteten Funktion – nur – die nach Rechtshängigkeit der mit einer Zahlungsklage verbundenen Räumungsklage fällig gewordenen Mietzahlungsansprüche des Vermieters absichern;   § 283a ZPO ist nicht auf den betrügerisch handelnden Mieter beschränkt (OLG Celle, Beschluss vom 17.09.2013 - 2 W 205/13, BeckRS 2013, 17054). Folglich darf ein Beschluss nach § 283a ZPO nicht ergehen, um „Altforderungen“ oder die „bis zur Räumung fällig werdenden Zahlungsansprüche“ zu sichern (AG Dortmund, Beschluss vom 13.02.2014 – 425 C 533/14, NJW-RR 2014, 1422; AG Langenfeld, Beschluss vom 03.06.2013 - 25 C 113/13, BeckRS 2013, 19257). Vielmehr hat der Vermieter einen bezifferten Zahlungsantrag zu stellen, schon damit der Mieter im Rahmen seines rechtlichen Gehörs die Berechtigung der Forderungen überprüfen und damit das Gericht später über eine Verwertung der Sicherheit entscheiden kann (AG Dortmund, a.a.O.).

Eine Anordnung hat auf Antrag zu ergehen, wenn die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat und zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Eine Sicherheitsanordnung nach § 283a I Satz 1 Nr. 2 ZPO ist jedoch nur dann zu erlassen, wenn diese nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Als besonderer Nachteil i.S.v. § 283a I S. 1 Nr. 2 ZPO kann nicht schon der Umstand angesehen werden, dass die Zahlungsrückstände und die drohenden Schäden im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Beklagten mit zunehmender Dauer des Rechtsstreits ansteigen. Der Kläger muss vielmehr konkret darlegen, welche besonderen Nachteile er darüber hinaus zu erwarten hat. In die Interessenabwägung einzubeziehen sind die Höhe des Zahlungsrückstandes und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für die klagende Partei, für die beklagte Partei i.d.R. zu berücksichtigen ist, ob und welche Nachteile die Sicherheitsleistung für sie bringen kann (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 17/10485, S. 28). Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers soll die Sicherungsanordnung vor allem dem Schutz von Privatvermietern dienen, die einen ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können. Sie treffe die während des Prozesses fortbestehende Leistungspflicht besonders hart. Daher müsse die klagende Partei darlegen, dass der Ausfall im Prozessverlauf fällig gewordener Mietforderungen bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung ihr besondere wirtschaftliche Nachteile zufügen würde (vgl. LG Saarbrücken, Beschluss vom 11.07.2014 - 5 T 479/13, BeckRS 2015, 16957), wobei der Gesetzgeber das Beispiel der Mieteinnahmen zur Sicherung der Altersversorgung nennt. Das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, die Forderung nicht realisieren zu können, reiche demgegenüber als Sicherungsinteresse nicht aus (LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2014 - 65 S 142/14, BeckRS 2014, 17629). Der Vortrag des Vermieters, er bedürfe „der Mietzahlungen für die Zins- und Tilgungsleistungen“ des für den Erwerb der vermieteten Wohnung in Anspruch genommenen Darlehens, genügt ohne weitere Konkretisierung ebenfalls nicht. Es muss vielmehr erkennbar werden, in welcher Höhe das Darlehen valutiert und welche Raten hierauf zu erbringen sind. Auch sind die Vermögensverhältnisse des Vermieters, gerade wenn er nach außen gewerblich auftritt, darzulegen sowie die Auswirkungen der ausbleibenden Mietzahlungen auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit im Ganzen (LG Berlin, Beschluss vom 21.2.2014 – 63 T 18/14, NJW 2014, 1188).

Die Sicherheitsleistung kann je nach Art der zu erbringenden Sicherheit durch Pfändung oder gem. § 887 vollstreckt werden. Wenn der Beklagte die angeordnete Sicherheitsleistung nicht erbringt, eröffnet dies dem Kläger zudem gem. § 940a Abs. 3 ZPO eine erleichterte Möglichkeit, auch einen Anspruch auf Räumung von Wohnraum im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Wenn der Kläger in der Hauptsache obsiegt, kann er sich aus der Sicherheit befriedigen. Wenn er unterliegt, ist er dem Beklagten zum Schadensersatz verpflichtet.