BGB §§ 305 I, 307 I, 557a III; MHG § 10 II 6 Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet. BGH, Urteil vom 23.08.2016 - VIII ZR 23/16 (LG Lüneburg), BeckRS 2016, 17855
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Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 22/2016 vom 27.10.2016
Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 30.03/09.04.2012 mieteten die Beklagten mit Wirkung zum 01.04.2012 eine Doppelhaushälfte des Klägers. Nach dem Auszug der Untermieterin der Beklagten erfolgten ab November 2014 keine Mietzahlungen mehr. Daraufhin erhob der Kläger im Januar 2015 Klage auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 16.02.2015, dem Kläger zugegangen am 20.02.2015, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich zum 01.05.2015.
Im Revisionsverfahren geht es allein noch um die Frage, ob die in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 des Formularwohnraummietvertrags verwendete, handschriftlich um die Zahl "4" und das Wort "vier" ergänzte Kündigungsausschlussklausel wirksam ist, die sich unmittelbar an die Vereinbarung über die Laufzeit des zum 01.04.2012 beginnenden Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anschließt. Die Klausel lautet:
"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."
Die Zahlungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wenden sich die Beklagten gegen die Verurteilung zur Mietzahlung ab Februar 2015.
Rechtliche Wertung
Der BGH beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
Die Revision habe keine Aussicht auf Erfolg. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die verwendete Kündigungsausschlussklausel dahin ausgelegt, dass sie eine ordentliche Kündigung des Mieters nur für die Dauer von vier Jahren ab dem 01.04.2012 ausschließt, und sie daher für wirksam erachtet. Weder die von den Beklagten behauptete ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom Oktober/November 2014 noch die vom Berufungsgericht festgestellte ordentliche Kündigung vom 16.02.2015 hat daher das Mietverhältnis beendet, so dass die Mietzahlungspflicht der Beklagten weiterbesteht.
Nach den rechtsfehlerfreien, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen handelt es sich bei der streitgegenständlichen Klausel um eine vom Kläger verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung.
Die vom Kläger verwendete Kündigungsausschlussklausel hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB stand.
Nach der Rechtsprechung des Senats ist zwar ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet. Daher hat der Senat formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals "nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zulässig ist.
Eine solche Klausel enthält der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag jedoch nicht. Vielmehr sieht die Klausel vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig ist und entspricht damit der gesetzlichen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Das Berufungsgericht hat die Klausel rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass das Kündigungsrecht nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern - unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist - zu deren Ablauf ausgeübt werden kann. Dies entspricht nicht nur dem üblichen und von § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB aufgegriffenen Sprachgebrauch, sondern auch dem bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzulegenden objektiven Maßstab. Ausgehend von dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Frage stehenden Klausel ist diese von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist (Satz 2).
Aus den oben genannten Gründen ist die Klausel auch nicht wegen Intransparenz nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.
Eine Unwirksamkeit der Formularklausel ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass sie den Beginn des vierjährigen Kündigungsausschlusses nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses legt. Die Klausel selbst enthält keine ausdrücklichen Angaben zum Fristbeginn. Das Amtsgericht hat im Wege der Auslegung hierfür den Zeitpunkt des Mietbeginns (01.04.2012) für maßgebend erachtet, der in dem der Kündigungsausschlussklausel unmittelbar vorangehenden Satz aufgeführt ist. Dem ist das Berufungsgericht gefolgt. Dies lässt Rechtsfehler nicht erkennen und wird auch im Revisionsverfahren nicht angegriffen.
Dass der Beginn des Kündigungsausschlusszeitraums - anders als von § 557a Abs. 3 BGB vorausgesetzt - im Streitfall nicht ab Vertragsschluss läuft, ist unschädlich, weil der Mietbeginn (01.04.2012) hier vor dem erst am 09.04.2012 erfolgten Vertragsschluss liegt. Die Anknüpfung der vierjährigen Kündigungsausschlussfrist an den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses ist daher für die Beklagten günstiger als ein erst mit dem späteren Vertragsschluss einsetzender Fristlauf.
Praxishinweis
Der BGH bestätigt mit der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597; Versäumnisurteil vom 23.11.2011 − VIII ZR 120/11, NJW 2012, 521), wonach die Parteien eines Mietvertrages beiderseitig formularvertraglich auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung – befristet bis zu höchstens 4 Jahren - verzichten können.
Ein beiderseitiger formularvertraglicher Kündigungsausschluss für eine Dauer von mehr als vier Jahren ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 BGB i.d.R. dann unwirksam, wenn ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Flexibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt wird. Der BGH hat deshalb die Unwirksamkeit eines Kündigungsausschlusses von zwei Jahren in einem Mietvertrag mit einem Studenten über ein Zimmer an dessen Studienort angenommen (BGH, Urteil vom 15.07.2009 - VIII ZR 307/08, NJW 2009, 3506).
Ein individualvertraglicher Kündigungsausschluss kann hingegen auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer allgemeinen Geschäftsbedingung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht (vgl. BGH, Urteil vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448: Vertragsbindung von bis zu 13 Jahren auf Wunsch des Mieters). Insoweit gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit (BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820).
Ein Kündigungsverzicht schließt ein Recht zur außerordentlichen Kündigung auch dann nicht aus, wenn dies nicht vorbehalten bleibt, was sich aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Menschen ergibt (BGH, Versäumnisurteil vom 23.11.2011 − VIII ZR 120/11, NJW 2012, 521). Ein formularmäßiger von beiden Parteien erklärter Kündigungsverzicht, der die Höchstdauer von vier Jahren überschreitet, ist aber wegen unangemessener Benachteiligung des Wohnraummieters insgesamt unwirksam (BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574; Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597).
Das Revisionsverfahren hat sich vorliegend durch Rücknahme der Revision erledigt.
