Mietminderung aufgrund von bereits ausgebauter, dann aus dem Keller gestohlener Einbauküche

BGB §§ 535 I 1, 536 I 1 Wird eine Einbauküche, die Bestandteil des Wohnungsmietobjekts ist, gestohlen, nachdem sie vereinbarungsgemäß im Keller der Wohnung eingelagert wurde, kann der Mieter trotzdem verpflichtet sein, den darauf entfallenden Anteil der Miete weiter zu zahlen. Maßgeblich für die Frage der fortbestehenden Mietzahlungspflicht sind die Absprachen der Parteien. BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 198/15 (LG Berlin), BeckRS 2016, 08890

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 11/2016 vom 26.5.2016

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Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin, die vom Vermieter mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom 26.03.1997 geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Beklagte eine Gesamtmiete i.H.v. 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag i.H.v. 34,64 DM (17,71 EUR) auf die Einbauküche entfiel.

Im Jahr 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene Kücheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte sich damit einverstanden, machte dies aber von bestimmten Bedingungen abhängig, die die Klägerin akzeptierte. Die Parteien vereinbarten u.a., dass die Klägerin die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen der Vermieterin den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen habe.

Die Klägerin zahlte nach dem Einbau der eigenen Küche zunächst die bisherige Miete (inklusive des für die Küche ausgewiesenen Zuschlags) weiter. Am 09.02.2014 wurde die von ihr in einem Kellerraum gelagerte Küche entwendet. Ihre Versicherung zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 EUR, der der Beklagten zufloss. Die Klägerin meint, die in der Zusatzvereinbarung vom 26.03.1997 für die Nutzung der Einbauküche der Beklagten vorgesehene anteilige Miete nicht mehr entrichten zu müssen, da diese Küche ihr infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe. Das Amtsgericht wies die Klage, die auf Feststellung einer Mietminderung um monatlich 15,59 EUR seit dem 01.03.2014 gerichtet war, ab. Das Landgericht gab ihr dagegen statt.

Rechtliche Wertung

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Urteil des AG wieder hergestellt. Der Verlust der im Keller eingelagerten Einbauküche führe nicht zur Minderung der Miete. Denn mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Klägerin die vorhandene Küche gegen eine Küche eigener Wahl austauschen durfte, die ausgebaute Küche aber - vorrangig im Interesse der Beklagten für den Fall eines Wiedereinbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses - aufzubewahren hatte, hätten die Parteien den Mietvertrag unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahin abgeändert, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls solange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als die Beklagte die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten und von der Klägerin derzeit nicht benötigten Kücheneinrichtung sei daher keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) führender Mangel der Mietsache nicht vorliege.

Laut BGH verhält sich die Beklagte auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB), indem sie einerseits die von der Versicherung der Klägerin gezahlte Versicherungssumme i.H.v. 2.790 EUR für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen, und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Denn der geleistete Entschädigungsbetrag sei allein als geldwerter Ausgleich für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten sei, habe keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zahlen muss. Die Mietzahlungspflicht beurteile sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinbarung vom 22.03.2010. Danach sei die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand geblieben, dass die Klägerin während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche kein in dieser Vereinbarung anerkanntes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte.

Praxishinweis

Die Miete ist gem. § 536 Abs. 1 BGB nur dann gemindert, wenn ein Mangel vorliegt. Ein Mangel liegt nur dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die vertragliche Festlegung des jeweils geschuldeten Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter während der gesamten Vertragsdauer haben muss. Vorliegend hat der BGH der Vereinbarung der Parteien vom 22.03.2010 dahin ausgelegt, dass die Verpflichtung des Vermieters, „die Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten“ mit dem Austausch der Küche entfallen ist, da der Mieter hierfür keine weitere Verwendung hatte. Dies hat auch zur Folge, dass dem Mieter keine Minderungsansprüche zustehen, wenn an der von dem Mieter eingebauten Küche ohne Verschulden des Vermieters ein Mangel entsteht. Insofern hat der Mieter das aus der Veränderung resultierende Risiko übernommen (BGH, Urteil vom 10.01.1962 – VIII ZR 199/60, ZMR 1962, 137; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.12.1991 - 10 U 10/91, NJW-RR 1993, 976).

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Klägerin verpflichtet bleibt, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine der abhandengekommenen Küche entsprechende Kücheneinrichtung anzuschaffen und einzubauen. Die Geltendmachung dieses Anspruchs dürfte treuwidrig sein, es sei denn, dass die Beklagte die vereinnahmte Entschädigungsleistungen der Versicherung zur Abdeckung der Anschaffungskosten zur Verfügung stellt.