Keine Beschaffenheitsvereinbarung bei der Beschreibung von Eigenschaften der Immobilie

BGB § 434 I Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 I Nr. 1 BGB. (Leitsatz des Gerichts) BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14 (OLG Celle), BeckRS 2016, 01516

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 09/2016 vom 28.4.2016

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Sachverhalt

Mit notariellem Vertrag vom 18.12.2009 verkauften die Beklagten an den Kläger und dessen Ehefrau ein 2002/2003 mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 EUR. In dem Kaufvertrag wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen. Das Grundstück hatten die Beklagten zuvor in einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse (EG, OG und DG) mit Angaben der Flächenmaße ausgehändigt, aus deren Addition sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m² ergibt.

Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten berechnen, der unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m² ermittelte. Darauf gestützt hat der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau von den Beklagten eine Zahlung von 66.411 EUR zzgl. Zinsen als Kaufpreisminderung und den Ersatz weiterer Schäden (wegen zu viel gezahlter Grunderwerbsteuer von 2.324,28 EUR und Bankzinsen von 7.198,41 EUR zzgl. Zinsen und den Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten von 2.594,20 EUR) verlangt. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom OLG Celle zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger die Ansprüche weiter.

Rechtliche Wertung

Die Revision bleibt ohne Erfolg. Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaffenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde, § 434 I 1 BGB, oder dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte, § 434 I 3 BGB.

Weder das Exposé noch die Grundrisse seien Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nach § 434 I 1 BGB geworden. Durch die Aushändigung dieser Dokumente im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses sei auch keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zu Stande gekommen. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führe grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Eine Beschaffenheitsvereinbarung konkretisiert eine etwaige Mangelhaftung bzw. Verpflichtung zur Herausgabe einer konkret definierten Sache des Verkäufers dahingehend, dass dieser eine individuell vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjekts schuldet. Im Hinblick auf das Beurkundungserfordernis von Immobilienkaufverträgen muss eine derartig wichtige Regelung mit Auswirkung auf das Haftungsregime der Parteien explizit in der notariellen Urkunde Eingang finden. Insofern besteht hier weder ein Minderungsrecht noch ein Anspruch auf Schadensersatz. Zwar bestehen bei vorsätzlichen Falschangaben des Verkäufers über Eigenschaften, die nicht als Beschaffenheit vereinbart wurden, Schadensersatzansprüche des Käufers, jedoch konnte hier kein vorsätzliches Verhalten der Beklagten festgestellt werden.

Dem Kläger stünden auch keine Schadensersatzansprüche aus vorvertraglichem Verschulden zu, § 280 I BGB i.V.m. §§ 241 II, 311 II BGB. Der Kläger habe keine Ansprüche gegen den Beklagten, da die Wohnfläche weder Beschaffenheitsvereinbarung war, noch die Wohnflächenangabe auf vorsätzlich falschen Angaben beruhte. Den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen informiert, trifft keine weitergehende Aufklärungspflicht zur Berechnungsmethode. Der Käufer kann nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und der Verkehrsanschauung nicht erwarten, darüber informiert zu werden, welche Wohnfläche das zum Verkauf stehende Haus nach den jeweils verschiedenen für eine Wohnflächenermittlung einschlägigen Normen hat. Eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnflächen selbst genutzter Wohnhäuser existiert nicht. Die Normen zur Wohnflächenermittlung (DIN 283; §§ 42, 43, 44 II. BV; §§ 2, 3, 4 WoFlV) regeln teilweise sehr unterschiedlich, welche Flächen der Räume und der nutzbaren Freiflächen (z. B. Balkone und Terrassen etc.) zur Wohnfläche dazugerechnet werden. Ein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch zum Begriff der "Wohnfläche" besteht nicht. Die Anforderungen an eine Aufklärungspflicht würden überspannt, wenn der Verkäufer von sich aus weitere Angaben dazu machen müsste, auf welcher Grundlage die Angaben zur Wohnfläche beruhen. Ein Verkäufer, der nicht über besondere Fachkenntnisse verfügt, wird hierzu auch regelmäßig nicht in der Lage sein. Möchte der Käufer nähere Informationen zur Berechnung, muss er beim Verkäufer ausdrücklich danach fragen, und, wenn der Verkäufer ihm die erbetenen Informationen nicht erteilen kann, sich selbst anhand der ihm ausgehändigten Unterlagen kundig machen.

Praxishinweis

Will der Käufer mit dem Verkäufer über bestimmte Angaben zur Immobilie eine Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 434 I 1 BGB treffen, um ggfs. hieraus Mängelrechte herleiten zu können, sind diese Angaben im Kaufvertrag explizit aufzunehmen und ggfs. auf entsprechende Unterlagen zu verweisen, auch wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache konkludent vereinbart werden kann (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074). Ist eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart, wird diese nicht von dem - regelmäßig im Kaufvertrag enthaltenen – Haftungsausschluss erfasst.

Der BGH setzt im Übrigen mit der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung fort, wonach der allgemeine Sprachgebrauch mit dem Begriff der Wohnfläche nicht eine bestimmte Art ihrer Berechnung verbindet (BGH, Urteil vom 30.11.1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 – zu §§ 42-44 Zweite Berechnungsverordnung). Der Käufer muss sich daher grundsätzlich selbst darüber informieren, wie sich die "Wohnfläche" des Kaufgegenstands definiert bzw. diese berechnet wurde; den Verkäufer trifft insoweit auch keine Aufklärungspflicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer im Rahmen von Verhandlungen auch nicht für einen von ihr beauftragten Makler einstehen; etwas anderes gilt nur dann, wenn dieser seine Tätigkeit nicht auf das für die Durchführung seines Auftrages Notwendige beschränkt, sondern als Hilfsperson der Vertragspartei, etwa als Verhandlungsführer oder -gehilfe, tätig wird (BGH, Urteil vom 02.06.1995 - V ZR 52/94, NJW 1995, 2550).