Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung auch bei vor Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-Verordnung erworbenem umgewandeltem Wohnungseigentum

Das Landgericht Berlin vertritt in einem Hinweisbeschluss vom 17.03.2016 die Auffassung, dass die Sperrfrist von zehn Jahren für eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters bei einer Wohnung, die er nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erworben hat, wegen der überragenden Bedeutung des Mieterschutzes auch dann gilt, wenn der Erwerb vor dem Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 01.10.2013 lag (Az.: 67 S 30/16).

Vermieter kündigte nach Umwandlung erworbene Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs

Der klagende Vermieter hatte 2009 nach Umwandlung eines im Berliner Hansaviertel gelegenen Mietwohnhauses in Wohnungseigentum eine der Wohnungen erworben. Diese Wohnung war bereits seit 1979 an den beklagten Mieter vermietet. Am 21.04.2014 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Die daraufhin erhobene Räumungsklage gegen den Mieter wies das Amtsgericht Mitte ab. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein.

LG: Sperrfrist gilt auch bei Erwerb vor Inkrafttreten der Kündigungsschutzklausel-VO

Das LG wies in seinem Hinweisbeschluss darauf hin, dass es die Berufung für offensichtlich unbegründet hielt. Nach einer Wohnungsumwandlung in Wohnungseigentum sei die Eigenbedarfskündigung von Wohnraum im gesamten Stadtgebiet von Berlin nach der anwendbaren Kündigungsschutzklausel-VO des Berliner Senats vom 13.08.2013 für die Dauer einer zehnjährigen Sperrfrist seit dem Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs ausgeschlossen. Diese Frist sei bei Ausspruch der Kündigung am 21.04.2014 noch nicht abgelaufen gewesen. Nach Ansicht des LG erfasst die Berliner Kündigungsschutzklausel-VO auch zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens bereits bestehende Mietverhältnisse, selbst wenn der Vermieter den Wohnraum – wie hier – bereits vor ihrem Inkrafttreten erworben habe.

Kein Verstoß gegen Rückwirkungsverbot – Bedarf an ausreichendem Wohnraum rechtfertigt Regelung

Das LG hält die Verordnung auch für verfassungsgemäß. Insbesondere verstoße sie wegen der überragenden Bedeutung des Mieterschutzes für das allgemeine Wohl nicht gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot. Zwar vertraue ein Vermieter bei Erwerb von Wohnungseigentum darauf, dass er nur nach Maßgabe der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Vorschriften in seinen rechtlichen Möglichkeiten beschränkt werde, über die Wohnung zu verfügen. Diese Erwartungshaltung müsse jedoch im Hinblick auf das Ziel zurücktreten, die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu versorgen. Zudem habe der Vermieter damit rechnen können, dass der Berliner Senat den bereits seit 2004 geltenden Kündigungsschutz (sieben Jahre in einigen Bezirken von Berlin) zeitlich und räumlich erweitern könnte. Der Vermieter nahm seine Berufung aufgrund des Hinweisbeschlusses zurück.