Eigenbedarfskündigung

Weil ihr Kind wegen einer Bühnenbildner-Ausbildung ins Künstlerviertel ziehen wollte, kündigte eine Mutter ihrem dortigen Untervermieter. Dieser konnte die Räumungsklage nun verhindern: Eigenbedarf war das noch nicht.

Ein Ehemann meldete nach der Trennung von seiner Frau Eigenbedarf für ein gemeinsames Haus an, das seine Schwiegermutter zur Miete bewohnt. Das OLG verpflichtete die Ehefrau, an der Kündigung mitzuwirken. Nun muss es erneut prüfen, ob der Mann einen Anspruch aus § 745 Abs. 2 BGB hat. Der BGH hat die Sache zurückverwiesen.

Wird an einer vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet und dieses sodann veräußert, ist eine Eigenbedarfskündigung erst drei Jahre nach der Veräußerung möglich. Das gilt auch, wenn die Wohnung nach Umwandlung in eine Familien-GbR eingebracht wird, stellt der BGH klar.

Wer Eigenbedarf geltend machen will, muss mehr liefern als Alter, Trennung und Wohnsituation. Das LG Heilbronn verlangt für Eigenbedarfskündigungen eine substanzielle Begründung – pauschale Floskeln genügen nicht. 

Der BGH hat betont, dass der Wunsch des Vermieters, selbst in eine vermietete Wohnung einzuziehen, grundsätzlich zu respektieren ist – auch dann, wenn er mit Umbau- und Verkaufsplänen verbunden ist. Gerichte dürften Vermietern nicht ihre Maßstäbe für "angemessenes Wohnen" vorschreiben.

Wird vermieteter Wohnraum an eine GmbH & Co. KG verkauft, löst das nicht die Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen aus, die Mieter schützen soll. Weil die Frist deshalb erst bei einem späteren Weiterverkauf zu laufen begann, scheiterte eine Kündigung für Münchener Mieter vor dem BGH.

Will der Vermieter seine suizidgefährdete Mieterin aus der Wohnung werfen, kann sie sich vor Gericht auf eine Härtefallregel berufen – allerdings nicht, wenn der Mietvertrag befristet ist. Das ist nicht nur unlogisch, sondern auch verfassungswidrig, meint Michael Selk. 

Gemäß § 313 II ZPO sollen im Tatbestand die erhobenen Ansprüche und die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel unter Hervorhebung der gestellten Anträge nur ihrem wesentlichen Inhalt nach knapp dargestellt werden. Dies gelingt in zivilgerichtlichen Urteilen oft, aber nicht immer – typisch sind „kopflastige“ Entscheidungen, in denen der Tatbestand deutlich länger ist als die Gründe. Erforderlich ist dies schon von Gesetzes wegen nicht.

Eine nur mündlich vereinbarte Nebenkostenerhöhung erfüllt nicht die Form und ist deshalb unwirksam. Der Mieter kann einen neuen Vermieter deshalb nicht darauf festnageln. Der BGH sieht durch das Schriftformerfordernis auch potenzielle Grundstückserwerber geschützt.

Wechselt die Wohnung den Eigentümer, zittern Mieter oft, ob der neue Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Darum billigt der Gesetzgeber dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Laut BGH gilt dieses unabhängig davon, ob die Wohnung im Kaufvertrag als Teil- oder Sondereigentum bezeichnet wird.