"Bestellerprinzip" bei Provisionen von Mietwohnungsmaklern verfassungskonform

Das "Bestellerprinzip" für Maklerprovisionen bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist verfassungsgemäß. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 29.06.2016 auf mehrere Verfassungsbeschwerden hin entschieden. Das "Bestellerprinzip" sei gerechtfertigt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten, die auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden bestünden, entgegenzuwirken (Az.: 1 BvR 1015/15).

Zwei Immobilienmakler und ein Wohnungsmieter beanstanden Bestellerprinzip

Der Gesetzgeber hat durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung eingeführt. Danach darf ein Wohnungsvermittler für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Auch Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro gegenüber dem Wohnungsvermittler verfolgt werden. Ziel der neuen Regelung sei, dass diejenige Partei, in deren wirtschaftlichem Interesse der Wohnungsvermittler vorwiegend tätig wird, auch dessen Vertragspartner im rechtlichen Sinne wird und bleibt. Zwei Immobilienmakler und ein Wohnungsmieter legten gegen das Bestellerprinzip Verfassungsbeschwerde ein. Die Immobilienmakler rügten hauptsächlich eine Verletzung ihrer Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG). Sie machten geltend, die Neuregelung bedrohe ihre wirtschaftliche Existenz. Der Wohnungsmieter rügte vor allem die Verletzung seiner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit.

BVerfG: Bestellerprinzip wegen bestehender sozialer und wirtschaftlicher Ungleichgewichte gerechtfertigt

Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerden der Immobilienmakler zurückgewiesen. Die angegriffenen Regelungen beschränkten zwar ihre Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG). Dies sei aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Der Gesetzgeber habe nachvollziehbar festgestellt, dass auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte bestehen und eine Regelung getroffen, die einen angemessenen Ausgleich schaffen soll. Dieser Ausgleich sei durch das legitime Ziel des Verbraucherschutzes sozialstaatlich gerechtfertigt, um zu verhindern, dass die Wohnungssuchenden Kosten tragen müssen, die vorrangig im Interesse des Vermieters entstanden seien. Laut BVerfG ist das Bestellerprinzip selbst bei einer weiten Auslegung im Sinne eines umfassenden Ausschließlichkeitsprinzips verfassungskonform, so dass jedenfalls eine restriktive verfassungskonforme Auslegung nicht geboten sei. Ob aufgrund der gesetzlichen Regelung Provisionsansprüche gegen Wohnungssuchende auch in den - vom Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren problematisierten - Fällen der Mehrfachbeauftragung und der Vorbefassung des Maklers ausgeschlossen seien, bleibe somit grundsätzlich einer Klärung durch die fachgerichtliche Rechtsprechung überlassen.

Angemessener Interessenausgleich zwischen Maklern und Wohnungsuchenden

Dem BVerfG zufolge führen die angegriffenen Regelungen zu einem angemessenen Ausgleich der widerstreitenden Interessen. Die Wohnungsvermittler würden nicht zu einer grundlegenden Veränderung ihrer geschäftlichen Aktivitäten und Angebote in der Weise gezwungen, dass sie die berufliche Tätigkeit, die bisher ihre Lebensgrundlage bildete, völlig aufgeben und sich eine ganz neue berufliche Existenz aufbauen müssten. Da provisionspflichtige Aufträge zur Wohnungsvermittlung weiterhin möglich seien, könnten Makler auf diesem Geschäftsfeld tätig bleiben. Den grundrechtlich geschützten Interessen der Wohnungsvermittler an der freien Berufsausübung stünden die gleichfalls berechtigten Interessen der Wohnungssuchenden gegenüber. Durch die gesetzliche Regelung des Bestellerprinzips sollen für sie Hindernisse bei einer Anmietung von Wohnräumen beseitigt werden. Ziel sei es, eine Überforderung - insbesondere wirtschaftlich schwächerer - Wohnungssuchender zu vermeiden. Dies und der Schutz vor Nachteilen aufgrund der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt rechtfertigten es zudem, auf Seiten der Wohnungssuchenden das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1 GG, Art. 28 Abs. 1 GG) in die Abwägung einzubeziehen.

Gesetzgeberischer Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum nicht überschritten

Unter Berücksichtigung des dem Gesetzgeber hier eingeräumten weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums sei der Interessenausgleich angemessen, so das BVerfG weiter. Der Gesetzgeber trage einem Ungleichgewicht Rechnung, das durch ein gegenüber dem Bedarf knappes Angebot an Mietwohnungen entstehe. Hierzu habe er mit der Belastung der Wohnungssuchenden durch Maklercourtage einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor aufgegriffen und eine Regelung geschaffen, die diese Kosten den Vermietern als denjenigen zuweise, in deren Interesse die Aufwendungen typischerweise entstünden. Seine Entscheidung, hierfür als Mittel eine Einschränkung der vertraglichen Möglichkeiten und damit der Berufsfreiheit der Wohnungsvermittler zu wählen, bewege sich innerhalb seines weiten Gestaltungsspielraums. Dass der Ausgleich zwangsläufig mit Einnahmeeinbußen der Wohnungsvermittler einhergehe, stehe insgesamt der Angemessenheit der gewählten Lösung nicht entgegen. Denn diese Belastung sei dadurch gerechtfertigt, dass Wohnungsvermittler - weil sie im Interesse der Vermieter beauftragt werden - mit Provisionsforderungen an diese verwiesen werden dürfen.

Textformerfordernis für Wohnungsvermittlungsverträge ebenfalls verfassungskonform

Für eine Verletzung anderer Grundrechte durch die Einführung des Bestellerprinzips ist laut BVerfG nichts ersichtlich. Insbesondere hätten die beiden Immobilienmakler keine eigentumsfähige Position geltend gemacht, die dem Schutz des Art. 14 GG unterfallen könnte. Auch das gleichzeitig mit dem Bestellerprinzip eingeführte Textformerfordernis für Wohnungsvermittlungsverträge (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG) ist nach Ansicht des BVerfG nicht zu beanstanden. Es verletze die Immobilienmakler nicht in ihrer Berufsfreiheit. Das Textformerfordernis diene dem legitimen Zweck, die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt und die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen zu informieren und damit Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu fördern. Zur Erreichung dieses Zwecks sei die Textform nicht nur geeignet und erforderlich, sondern auch angemessen. Die textliche Dokumentation verdeutliche die Tatsache einer vertraglichen Verpflichtung und könne zugleich Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Zustandekommens wie hinsichtlich der Person des Verpflichteten entgegenwirken. Die Verfassungsbeschwerde des Wohnungsmieters hat das BVerfG mangels hinreichender Begrünung bereits als unzulässig verworfen.