Ein Betriebsgrundstück verkaufen, weiter nutzen und so frische Liquidität beschaffen – klingt nach Sanierung. Doch genau dieses Modell kann in der Insolvenz problematisch sein. Der BGH verlangt den Blick auf das Gesamtpaket.
Anzeige
Ein Sale-and-lease-back-Geschäft kann trotz marktgerechten Kaufpreises und ortsüblicher Miete gläubigerbenachteiligend sein und zur Anfechtung durch den Insolvenzverwalter nach § 133 Abs. 1 InsO berechtigen. Entscheidend ist, ob der Schuldner dem Vertragspartner dadurch besondere Vorteile verschafft oder die Befriedigungschancen der übrigen Gläubiger verschlechtert. Das hat der IX. Zivilsenat entschieden und zugunsten des Insolvenzverwalters ein klageabweisendes Urteil des OLG Frankfurt aufgehoben (Urteil vom 21.05.2026 – IX ZR 168/24).
Eine GmbH geriet Anfang 2019 in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten. Zunächst gab ihre Mehrheitsgesellschafterin (87,5 %) ihr ein weiteres Darlehen über 500.000 Euro. Danach verkaufte die GmbH im Wege eines Sale-and-lease-back-Geschäfts ihre Betriebsgrundstücke im Mai 2019 für 3,5 Millionen Euro an eben diese Gesellschafterin und mietete die Grundstücke unmittelbar zu einem monatlichen Mietzins von rund 29.000 Euro zurück. Den restlichen Kaufpreis verrechnete die Gesellschafterin mit ihrer Darlehensforderung. Noch am selben Tag veräußerte die Gesellschafterin ihre Anteile für jeweils einen Euro an die beiden Minderheitsgesellschafter.
Im September 2020 wurde über das Vermögen der GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Als die frühere Mehrheitsgesellschafterin nach Kündigung des Mietvertrags die Herausgabe der Grundstücke verlangte, hielt der Insolvenzverwalter dem eine Insolvenzanfechtung entgegen und verlangte die Rückübertragung des Eigentums. LG Kassel und OLG Frankfurt bestätigten jedoch, dass das Grundstück der ehemaligen Gesellschafterin gehöre.
Nicht nur auf Kaufpreis und Miete schauen
Der BGH aber hob das Berufungsurteil auf. Das OLG habe das Geschäft isoliert betrachtet. Bei einem Sale-and-lease-back-Geschäft komme es nicht allein darauf an, ob Kaufpreis und Miete marktgerecht seien. Vielmehr müsse das Verpflichtungsgeschäft insgesamt darauf untersucht werden, ob der Schuldner dem Vertragspartner besondere Vorteile verschaffe oder die Befriedigungschancen der übrigen Gläubiger verschlechtere. Dazu seien sämtliche Umstände des Vertragsschlusses sowie die wirtschaftlichen Folgen einzubeziehen.
Der Senat bezog mehrere Aspekte in die Einzelfallbetrachtung ein: Die Gesellschaft verlor das Eigentum an ihren für den Geschäftsbetrieb unverzichtbaren Betriebsgrundstücken und musste sie langfristig zurück mieten. Zugleich konnte die Käuferin einen Teil des Kaufpreises mit ihrer Darlehensforderung verrechnen. Außerdem habe das OLG weder die bestehenden Patronatserklärungen der Konzernmutter der früheren Gesellschafterin zugunsten der GmbH und deren Bedeutung für die Finanzierung der Schuldnerin noch die Verwendung der Erlöse, den zeitgleichen Verkauf der Geschäftsanteile für je einen Euro oder die Frage ausreichend gewürdigt, ob überhaupt ein tragfähiges Sanierungskonzept bestand. Erst diese Gesamtbetrachtung könne zeigen, ob das Geschäft die Befriedigungschancen der übrigen Gläubiger verschlechterte.
Den Ansatz des OLG bestätigte der BGH nur zur Frage der Zahlungseinstellung als Regelvoraussetzung der Zahlungsunfähigkeit nach § 17 Abs. 2 InsO. Allein aus einer internen E-Mail des Geschäftsführers der GmbH an die Mehrheitsgesellschafterin habe das OLG zu Recht noch keine Zahlungseinstellung hergeleitet, so der IX. Zivilsenat. Eine Zahlungseinstellung setze ein nach außen hervortretendes Verhalten des Schuldners voraus (§ 17 Abs. 2 InsO). Rein interne Kommunikation zwischen Organen und Gesellschaftern reiche dafür nicht aus. Anders könne dies allerdings sein, wenn – wie hier ebenfalls mit Blick auf eine spätere Mail behauptet – Lieferanten mit Klagen drohten oder Versorger die Einstellung ihrer Leistungen ankündigten. Solche Vorgänge könnten gegenüber außenstehenden Dritten auf eine Zahlungseinstellung hindeuten und müssten deshalb vom Berufungsgericht erneut geprüft werden.
