Gestank aus Mietwohnung kann Vermieter Recht zur Besichtigung eröffnen

Der Vermieter hat das Recht eine vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, spätestens jedoch alle fünf Jahre. Dies hat das Amtsgericht München in einem Fall entschieden, in dem aus einer vermieteten Wohnung über einen längeren Zeitraum unangenehme Gerüche gekommen waren (Urteil vom 10.12.2015, Az.: 461 C 19626/15, rechtskräftig, BeckRS 2016, 07870).

Streit um Besichtigung wegen unangenehmer Gerüche

Die Klägerin vermietet seit 2006 eine Einzimmerwohnung an den beklagten Mieter. Letztmals im Jahr 2012 hatte die Vermieterin in Bad und Diele Reparaturarbeiten durchführen lassen. Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung ihr mit, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austräten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Eine genaue Beschreibung des Geruchs war nicht möglich. Da die Vermieterin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache sein könnten, wollte sie die Wohnung besichtigen. Der Mieter bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten und bot keinen Besichtigungstermin an.

Gefahr für Sachsubstanz rechtfertigt Wohnungsbesichtigung

Vor dem AG München bekam die Vermieterin Recht. Das Gericht verpflichtete den Mieter, die Besichtigung der Wohnung durch die Vermieterin nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden. Der Vermieter habe ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, zum Beispiel wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt. Der Anspruch der Klägerin entfalle nicht deshalb, weil aktuell keine Geruchsbelästigung mehr vorliege. Der Geruch habe längere Zeit angedauert. Dies lasse eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten.

Vermieter kann alle fünf Jahre Besichtigung verlangen

Die Vermieterin könne aus einem weiteren Grund die Besichtigung der Wohnung verlangen. Denn seit der letzten Wohnungsbesichtigung seien mehr als fünf Jahre vergangen. Ein Vermieter könne aber nicht auf Dauer von seinem Eigentum und insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden. Denn Wohnraummietverhältnisse seien nach dem BGB auf Dauer angelegt. In der Praxis komme es nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern. Nach Auffassung des AG kann daher ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

Keine unangemessene Beeinträchtigung für Mieter

Denn dieser Zeitraum sei nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf auch bei bestimmungs- und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten könne, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum werde der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend (vorzunehmen) sei, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt.

Besichtigungsrecht wegen Reparaturen in 2012 nicht entfallen

Das Besichtigungsrecht sei auch nicht entfallen, weil die Vermieterin im Rahmen der Reparaturen im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt habe. Denn nach dem unwiderlegten Vortrag der Vermieterin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt.