Die Bauträgerin wollte kassieren, obwohl noch Mängel offen waren. Sie ging davon aus, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Schlussrate vorlagen. Der BGH sah das anders – die Wohnung sei zwar "bezugsfertig", aber nicht nicht "vollständig fertiggestellt".
Anzeige
Der BGH hielt die Schlussrate aus einem Bauträgervertrag wegen offener Mängel für noch nicht fällig. Die Klausel "nach vollständiger Fertigstellung" sei anhand des konkreten Vertrags auszulegen und verlange hier mehr als bloße Abnahmereife, entschied der VII. Zivilsenat mit Urteil vom 22.04.2026 (VII ZR 88/25). Damit kassierte der BGH ein Urteil des KG und stellte die klageabweisende Entscheidung des LG Berlin II wieder her.
Die Bauträgerin hatte in Berlin eine Wohnanlage mit 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten samt Tiefgarage errichtet. Die Käufer erwarben 2016 eine Eigentumswohnung zum Festpreis von rund 376.000 Euro. Der Bauträgervertrag sah – angelehnt an § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – eine Schlussrate von 3,5% "nach vollständiger Fertigstellung" vor. Die Käufer nahmen 2019 zwar das Sonder- und Gemeinschaftseigentum ab, allerdings unter Vorbehalt zahlreicher Mängel. Im Abnahmeprotokoll fanden sich unter anderem Beanstandungen an Türen, Sockelleisten und Wandfliesen. Außerdem waren Teile der Außenanlagen, darunter Gehwege, noch nicht fertiggestellt. Dennoch stellte die Bauträgerin die Schlussrate über rund 13.000 Euro in Rechnung. Die Erwerber zahlten nur einen kleinen Teil und beriefen sich auf fehlende Fälligkeit.
Das LG Berlin II wies die Klage als derzeit unbegründet ab. Das KG sah das anders: Nach seiner Auffassung stand die Abnahme der Fälligkeit nicht entgegen. Offene Mängel begründeten lediglich ein Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB, nicht aber eine vollständige Leistungsverweigerung.
Der Vertrag im Detail
Der BGH schloss sich im Ergebnis dem LG an. Das KG habe den Vertrag rechtsfehlerhaft nicht ausgelegt und stattdessen vorschnell auf die MaBV abgestellt. Allein die nahezu wortgleiche Verwendung des öffentlich-rechtlichen Begriffs "vollständige Fertigstellung" genüge nicht, um automatisch das Verständnis der Verordnung zu übernehmen.
Entscheidend sei vielmehr der konkrete Vertragszusammenhang. Dort hätten die Parteien zwischen "Bezugsfertigkeit" und "vollständiger Fertigstellung" unterschieden. Bereits die vorletzte Rate war nach Bezugsfertigkeit fällig – also trotz möglicher unwesentlicher Mängel. Die letzte Rate müsse deshalb einen weitergehenden Zustand voraussetzen, so der Senat.
Besonders wichtig war für den Senat dabei eine andere Vertragsklausel: Danach verpflichtete sich die Bauträgerin ausdrücklich, die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel zu beseitigen. Ein durchschnittlicher Erwerber dürfe deshalb erwarten, die Schlussrate erst zahlen zu müssen, wenn genau diese Arbeiten erledigt seien.
Dass die Formulierung aus der MaBV stammt, half der Bauträgerin nicht. Der BGH betonte, ein durchschnittlicher Vertragspartner werde ohne ausdrücklichen Verweis auf die Verordnung gerade kein bestimmtes öffentlich-rechtliches Begriffsverständnis unterstellen. Damit scheiterte die Klage bereits an der fehlenden Fälligkeit. Auf weitere Streitpunkte – etwa spätere Mängelrügen oder die Aufrechnung der Erwerber wegen einer behaupteten Wohnflächenabweichung – kam es nicht mehr an.
