Stärkung des Mietpreisrechts

Die Vergesellschaftung von Wohnimmobilien ist nach Ansicht von Florian Rödl kein "kommunistisches Hirngespinst". Das Eigentum an Grund und Boden begründe strukturelle Ungleichgewichte, die das Zivilrecht nicht und die Politik kaum beheben könnten.

Wohnen ist die soziale Frage (auch) unserer Zeit, und so kann man mit dem Thema bezahlbarer Mieten wie jüngst in Berlin eine Wahl gewinnen. Das Problem der Gegenwart bildet die Mietenentwicklung an den vielfach angespannten Wohnungsmärkten. Es begann mit einer exorbitanten Steigerung der Neuvertragsmieten, die Wohnungswechsel vielfach unerschwinglich macht. Diese Steigerung schlägt sich über die Vergleichsmiete fortschreitend in Erhöhungen der Bestandsmieten nieder, mit denen die Einkommen nicht Schritt halten, mit allen negativen Folgeeffekten. Nichts spricht für eine Entspannung.

Auch der 75. Deutsche Juristentag hat diese Entwicklung zum Thema gemacht. Das Gutachten der Kollegen Artz und Lehmann-Richter fand Anklang mit Vorschlägen zum besseren Kündigungsschutz und für eine landesgesetzliche Sozialvermietungspflicht. Im Zentrum der Diskussion aber stand der Vorschlag, die Dämpfung der Angebotsmieten durch die Mietpreisbremse aufzugeben und die Steigerung der Bestandsmieten zu beschleunigen. Der Vorschlag war in der Presse positiv aufgegriffen worden, hatte aber auch sozial- und planungswissenschaftlichen Widerspruch hervorgerufen.

Der DJT hat sich am Ende für die Beibehaltung der Mietpreisbremse und eine Effektivierung des Verbots der Mietpreisüberhöhung ausgesprochen sowie für eine unverzerrte Vergleichsmiete und eine reduzierte Kappungsgrenze. Zu Recht, denn: Die Mietenentwicklung resultiert aus der Anomalie des angespannten Wohnungsmarkts. Auf dem steigt die Nachfrage trotz steigender Preise tendenziell an, und das Angebot wird nicht bis hin zum Gleichgewichtspreis ausgeweitet. Denn es ist essentiell begrenzt aufgrund der Unvermehrbarkeit des Bodens (und was an Neubau möglich wäre, entlastete die Bestandsmieten ohnehin nicht). Wäre die Begrenzung des Angebots nicht naturgegeben, sondern zwischen den Vermietern abgesprochen, wäre das eine verbotene Kartellabsprache. Daher sind die Mieten wie Kartellpreise tendenziell zu hoch und die Gewinne aus Vermietung partiell unverdient. Folgerichtig dient die gesetzliche Dämpfung der Mietenentwicklung nicht etwa nur dem Schutz sozial bedürftiger Mieter (so dass fehlende Zielgenauigkeit zu beklagen wäre), sondern der Reduzierung der Bereicherung aus schierer Knappheit (vgl. BVerfG NZM 2026, 261, Rn. 31 f.). Eben darum verdient das geltende Mietpreisrecht keine Schwächung, sondern Stärkung.

Vor diesem Hintergrund sollte auch eine Vergesellschaftung von Wohnimmobilien nicht als kommunistisches Hirngespinst erscheinen. Die Väter und Mütter des Grundgesetzes haben wohlbedacht mit Art. 15 GG einen Vorbehalt der Garantie des Privateigentums an Grund und Boden aufgenommen. Denn dieses begründet eben schon im Rahmen privaten Leistungsaustauschs, aber auch im Hinblick auf die Steuerung räumlicher Entwicklung strukturelle Ungleichgewichte, derer das Privatrecht gar nicht und die Politik kaum Herr werden kann. Das indessen vermag die Vergesellschaftung.

Dieser Text stammt aus Heft 41/2026 der NJW. Sie möchten die NJW kostenlos testen? Jetzt vier Wochen gratis testen inkl. Online-Modul NJWDirekt.