Freiburger Satzung zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist gültig

Nach § 2 Abs. 1 des baden-württembergischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes (ZwEWG) können Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Eine entsprechende Satzung der Stadt Freiburg ist wirksam, entschied jetzt der baden-württembergische Verwaltungsgerichtshof in Mannheim im Rahmen einer Normenkontrollklage. Die Richter ließen die Revision nicht zu. Hiergegen kann im Wege der Beschwerde vorgegangen werden (Urteil vom 08.12.2015, Az.: 3 S 248/15).

Rechtlicher Hintergrund

Seit der Föderalismusreform 2006 steht den Ländern das Recht zur Gesetzgebung für das Wohnungswesen zu. Auf dieser Grundlage erließ Baden-Württemberg das 2013 in Kraft getretene Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz). Nach § 2 Abs. 1 dieses Gesetzes können Gemeinden mit Wohnraummangel durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Gestützt auf diese Vorschrift hat die Stadt Freiburg eine im Februar 2014 in Kraft getretene Satzung erlassen, die ein solches grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum enthält.

Wohnungseigentümer geht gegen Freiburger Satzung vor

Der Eigentümer eines am Rande der Altstadt von Freiburg gelegenen, mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstücks wandte sich mit seinem Normenkontrollantrag gegen die Satzung. Er machte geltend, aus verfassungsrechtlichen Gründen müssten andere Maßnahmen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels vorrangig sein. Der Stadt sei es ferner ausschließlich darum gegangen, im Stadtgebiet preisgünstigen Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu sichern. Die Voraussetzung einer "besonderen Wohnraumgefährdung" sei aber bei Wohnungen ab einer Wohnfläche von circa 120 Quadratmetern im Innenstadtbereich, zu denen seine gehörten, nicht erfüllt. Denn diese seien für diese Einkommensgruppe nicht erschwinglich.

VGH: Satzung verstößt nicht gegen höherrangiges Recht

Der Normenkontrollantrag des Antragstellers blieb ohne Erfolg. Die Satzung verstoße nicht gegen höherrangiges Recht, so das Gericht. Bei der Stadt Freiburg handele es sich nach den von ihr während des Verfahrens vorgelegten Daten über Bevölkerungsentwicklung, Neubautätigkeit, Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren zweifellos um eine Gemeinde mit Wohnraummangel im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwEWG.

Große Wohnungen nicht von Satzung ausgenommen

Der auf dem Gebiet der Stadt herrschende Wohnraummangel sei entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt, heißt es in der Entscheidung weiter. Die von ihm angenommene Verpflichtung der Stadt, Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 Quadratmetern von dem Anwendungsbereich der Satzung auszunehmen, da solche Wohnungen, deren ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 Euro betrage, für Personen mit einem unteren oder mittleren Einkommen ohnehin nicht erschwinglich seien, bestehe deshalb nicht.

Keine Anhaltspunkte für andere adäquate Mittel

Die Satzung der Stadt Freiburg sei auch mit Blick auf § 1 ZwEWG nicht zu beanstanden, so der VGH weiter. Die einer Gemeinde mit Wohnraummangel eingeräumte Satzungsbefugnis stehe nach dieser Vorschrift unter dem Vorbehalt, dass die Gemeinde den Wohnraummangel "nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen" könne, und sei in diesem Sinn nachrangig. Dafür, dass die Stadt Freiburg dem auf ihrem Gebiet herrschenden Wohnraummangel mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen könne, gebe es jedoch keine Anhaltspunkte.