Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

BGB § 573 II Nr. 2 Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht. (Leitsatz des Gerichts) BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14 (LG Bonn), BeckRS 2015, 17217

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 22/2015 vom 29.10.2015

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Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Bonn mit 15 Wohnungen. Mit Vertrag vom 28.01.1987 vermietete sie den Beklagten zu 1 und 2 eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss sowie mit weiterem Vertrag vom 18.03.1988 zusätzlich eine 21 qm große separate Mansardenwohnung, in der mittlerweile der erwachsene Sohn der Beklagten zu 1 und 2 wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich für beide Wohnungen auf insgesamt 460,62 EUR zzgl. Nebenkosten. In § 18 des Mietvertrags über die Mansarde ist vereinbart:

"Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet."

Beide Mietverträge wurden im Auftrag der Klägerin mit Schreiben vom 28.03.2012 zum 30.06.2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde - nach einem geplanten Umbau - als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnfläche der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 qm. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Rechtliche Wertung

Die Revision hat Erfolg, der BGH hat deshalb die Sache zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Einem Räumungsanspruch der Klägerin aus §§ 546 I, 985 BGB könne nicht bejaht werden. Die Kündigung ist nicht schon deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 573 III BGB nicht ausreichend begründet worden wäre. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese Angabe enthalte das Kündigungsschreiben der Klägerin.

Das Berufungsgericht habe zutreffend angenommen, dass die Klägerin gem. § 18 des Mietvertrages nur kündigen durfte, wenn bezüglich beider Wohnungen ein Eigenbedarf bestand. Darüber hinaus habe es zutreffend den Eigenbedarf der Klägerin an der Mansarde bejaht; denn die Klägerin wollte die Räume ihrer Tochter zur Verfügung stellen. Darüber hinaus bestehe auch kein „weit überhöhter“ Bedarf der Klägerin im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung.

Das Berufungsgericht habe aber bei der Würdigung der Ernsthaftigkeit des von der Klägerin angegebenen Nutzungswunsches einen unzutreffenden Maßstab angelegt. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 573 II Nr. 2 BGB reiche ein noch unbestimmtes Interesse an einer möglichen späteren Nutzung (sog. Vorratskündigung) nicht aus. Vielmehr müsse sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Eigennutzung bestehe. Insbesondere habe die Klägerin bei ihrer Vernehmung vor dem Amtsgericht nur „zaghaft“ die Ernsthaftigkeit ihres Umzugswunsches in die Wohnung im 3. OG vorgebracht. Sie habe auch nicht angeben können, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der – wie die Klägerin – Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensabschnitt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, sei lebensfremd.

Das Berufungsgericht sei von der Würdigung des erstinstanzlichen Gerichts abgewichen, ohne den Zeugen bzw. vorliegend die Klägerin erneut zu hören. Für die Anhörung einer Partei gelte nach § 141 ZPO nichts anderes, insbesondere wenn es um den Nachweis innerer Tatsachen (Umzugsabsicht) gehe.

Ferner habe sich das Berufungsgericht nicht damit befasst, dass die Klägerin den von ihr vorgebrachten Entschluss, die Wohnung der Beklagten wieder selbst zu nutzen, nach den von ihm getroffenen Feststellungen erst kurz vor der am 28.03.2012 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung gefasst haben kann, da sie noch am 29.02.2012 die freigewordene Erdgeschosswohnung erneut vermietete. Bis zu diesem Zeitpunkt habe sie einen Umzug noch nicht ernsthaft in Betracht gezogen, sondern allenfalls für möglich gehalten. Nach der Lebenserfahrung erscheine es wenig plausibel, dass die für die persönlichen Lebensumstände der Klägerin weitreichende Entscheidung derart kurzfristig gefasst werde. Auch dies spreche dafür, dass der von der Klägerin vorgebrachte Nutzungswunsch, wenn nicht sogar vorgeschoben, so doch zumindest noch nicht hinreichend bestimmt und konkret gewesen ist, als sie am 28.03.2012 die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat.

Praxishinweis

Der BGH schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BVerfG (Beschluss vom 14.09.1989 - 1 BvR 674/89, NJW 1989, 3007) an, wonach Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches nachzugehen ist, da vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen keinen Schutz verdienen.

Das Berufungsgericht war vorliegend von der Entscheidung des Amtsgerichts abgewichen, ohne die Klägerin erneut zu hören. Eine erneute Vernehmung ist nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 24.11.1992 - XI ZR 86/92, NJW 1993, 668; Urteil vom 08.12.1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199) u.a. geboten, wenn das Berufungsgericht die protokollierte Aussage anders verstehen oder ihr ein anderes Gewicht beimessen will als der Richter der Vorinstanz. Gleiches gilt für die Vernehmung von Zeugen. Stützt das erstinstanzliche Gericht eine Feststellung auf die Aussagen mehrerer Zeugen, darf das Berufungsgericht eine hiervon abweichende Feststellung nicht mit der erneuten Vernehmung nur eines dieser Zeugen begründen (BGH, Urteil vom 08.12.1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199).