Einholung von Alternativangeboten bei der Bestellung eines faktischen Verwalters

WEG §§ 21, 26 1. Für die Vergabe von Aufträgen größerer Art müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, weil die Entscheidung der Gemeinschaft nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn sie auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage beruht. 2. Wenn die angebotenen Leistungen des gewählten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten werden, sind auch bei einer Wiederwahl des Verwalters Vergleichsangebote einzuholen. 3. Die Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, die Anforderung von Zahlungen und die Durchführung des Eigentümerwechsels sind typische Aufgaben des Verwalters, die durch das allgemeine Honorar abgegolten werden. Eine Sondervergütung für diese Tätigkeiten ist nicht gerechtfertigt. LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016 - 1 S 455/15 (AG Bottrop), BeckRS 2016, 18714

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 24/2016 vom 24.11.2016

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Sachverhalt

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümer wählten am 30.12.2014 und am 11.02.2015 den gleichen Verwalter neu. Die Beschlüsse wurden nach Anfechtung für ungültig erklärt. Auch die erneute Wahl dieses Verwalters am 18.06.2015 unter TOP 2 wurde angefochten. Gerügt werden fehlende Vergleichsangebote und Sondervergütungen im Verwaltervertrag für typische Verwalteraufgaben.

Rechtliche Wertung

Die Klage ist in der Berufung erfolgreich. Vor der Neuwahl des Verwalters seien drei Alternativangebote einzuholen. Die Eigentümergemeinschaft könne sich nicht darauf berufen, dass der Verwalter bereits vor der Eigentümerversammlung am 18.06.2015 durch die Beschlüsse vom 30.12.2014 und 11.02.2015 zum Verwalter bestellt worden sei und deswegen keine Neuwahl eines Verwalters, sondern eine Wiederwahl eines Verwalters gegeben sei, bei der auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet werden könne. Eine derartige Argumentation liefe im konkreten Fall auf eine Umgehung der vorstehend dargelegten Voraussetzungen hinaus.

Vorliegend sei der Verwalter niemals wirksam bestellt worden. Dadurch, dass das Amtsgericht Bottrop die Beschlüsse über die Bestellung vom 30.12.2014 bzw. 11.02.2015 für unwirksam erklärt hat, sei das Verwalteramt rückwirkend entfallen.

Hinzu komme, dass mit einem Wiederwahlbeschluss der Gemeinschaft eine zunächst ungültige Wahl ohne ausreichende Anzahl von Verwalterangeboten nicht geheilt werden kann, weil dies zu einer Umgehung der Voraussetzung zur Einholung von Vergleichsangeboten führen würde. Von einer Neuwahl sei auszugehen. Die früheren Wahlen seien ungültig. Vergleichsangebote seien auch bei einer Wiederwahl nötig, werden die Leistungen von anderen Verwaltern "spürbar günstiger" angeboten. Vergleichsangebote seien zudem nötig, weil es sich um einen Auftrag "größerer Art" handelt. Die Vorlage von Angeboten müssten die beklagten übrigen Eigentümer beweisen. Mit der Verwalterwahl könne auch der Inhalt des Verwaltervertrags gerichtlich geprüft werden. Sondervergütungen für typische Aufgaben und Befugnisse des Verwalters seien mit dem allgemeinen Honorar abgegolten. Die Verwalterwahl widerspreche deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 2 widerspreche auch deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG, da in dem der Bestellung zugrundeliegenden und nach Beschlussfassung abzuschließenden Verwaltervertrag Sondervergütungen auch für Tätigkeiten vorgesehen seien, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören und damit schon mit der monatlichen Vergütung abgegolten sind.

Praxishinweis

Das LG Dortmund entscheidet im vorliegenden Fall zutreffend, dass die Wohnungseigentümer Angebote von mehreren Verwaltern einholen müssen, wenn der bisherige Verwalter noch nicht wirksam bestellt worden ist. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 96/10, ZWE 2011, 317) müssen die Wohnungseigentümer im Grundsatz vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters Angebote von mehreren Verwaltern einholen und diese an die Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung versenden (OLG Hamm, Beschluss vom 03.01.2008 - 15 W 240/07, ZMR 2009, 58 f); etwas anderes gilt aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters. Alternativangebote können zwar den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Das Entgelt, das dem Verwalter für die einzelnen Leistungen zu zahlen ist, ist aber nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt, der bei der Entscheidung über die Bestellung des Verwalters zu berücksichtigen ist (OLG München, Beschluss vom 07.09.2007 - 32 Wx 109/07, NJW-RR 2008, 26). Entscheidend ist vielmehr, ob der in Aussicht genommene Verwalter seiner Aufgabe gerecht wird und ob die Wohnungseigentümer mit ihm auch im Alltag gut zurechtkommen. Nach der Rechtsprechung des BGH widerspricht es deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer an dem amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten, auch wenn er etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat. Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden (vgl. OLG München, Beschluss vom 07.09.2007 - 32 Wx 109/07, NJW-RR 2008, 26). Auch die Bestellung des faktischen Verwalters kann daher – da die Wohnungseigentümer den Verwalter bereits kennen und auch beurteilen können, ob er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt - ohne Alternativangebote erfolgen.

Zutreffend urteilt das LG Dortmund aber, dass vorliegend etwas anderes gelten muss, wenn schon der Beschluss über die erstmalige Bestellung ohne ausreichende Anzahl von Angeboten erfolgt war.

Nicht zuzustimmen ist den Ausführungen des LG Dortmund zur Frage, welche Tätigkeiten des Verwalters mit der festen monatlichen Vergütung abgegolten sind. Die angestellten Überlegungen mögen relevant sein, wenn ein Verwalter versucht, einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Zahlung einer im bestehenden Verwaltervertrag nicht vorgesehenen Zusatzvergütung herbeizuführen. Beim Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrag mit dem neu bestellten Verwalters bestehen aber lediglich die allgemeinen gesetzlichen Beschränkungen. Es steht den Vertragsparteien frei, welche Vergütungsstruktur sie vereinbaren. Für bestimmte Leistungen, auch Regelleistungen eine Vergütung nur für den Fall zu verabreden, dass die Leistungen tatsächlich erbracht werden, ist für die Wohnungseigentümer durchaus vorteilhaft. So gehört die Durchführung von Eigentümerversammlungen zweifelsfrei zu den „Grundleistungen“ des Verwalters. Vereinbaren die Parteien z. B., dass der Verwalter pro Versammlung, die über die „ordentliche“ Versammlung hinausgeht, eine bestimmte Vergütung erhält, so muss er den Aufwand für solche zusätzlichen Versammlungen nicht in die monatliche Vergütung mit der Folge einkalkulieren, dass die Wohnungseigentümer auch dann verdeckt zahlen, wenn sie nicht stattfinden. Dies gilt in gleicher Weise für alle vom LG Dortmund angesprochenen Leistungen. Es entspricht sicher den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, die Vergütung des Verwalters nach den tatsächlich erbrachten Leistungen zu bemessen, statt sie unabhängig davon zu pauschalieren.