Unterbrechung der Eigentümerversammlung für ein Anwaltsgespräch

Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümern und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung. BGH, Urteil vom 08.07.2016 - V ZR 261/15 (LG Karlsruhe), BeckRS 2016, 18413

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 23/2016 vom 10.11.2016

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Sachverhalt

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Eigentümerversammlung vom 17.07.2013 wurde ein Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin gefasst. Dieser Beschluss wurde auf die Anfechtungsklage der Klägerin und des Klägers hin von dem Amtsgericht für ungültig erklärt. Die Verwalterin hat das Urteil mit der Berufung angegriffen.

Am 21.03.2014 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter TOP 4 eine Erörterung und ggfs. Beschlussfassung über das weitere Vorgehen in dem anhängigen Rechtsstreit sowie die Abstimmung über einen Antrag auf einen Zweitbeschluss zur Wiederbestellung der Verwalterin vorgesehen war. An der Versammlung nahm auch der Kläger teil. Nachdem der Geschäftsführer der Verwalterin als Versammlungsleiter über den Stand des gerichtlichen Verfahrens berichtet hatte, rief er den Prozessbevollmächtigten, der - bis auf zwei Wohnungseigentümer - die übrigen Wohnungseigentümer in dem Anfechtungsverfahren vertrat, in den Versammlungsraum, damit dieser ein Mandantengespräch mit den anwesenden Eigentümern führen könne. Der Rechtsanwalt forderte den Kläger und die beiden Wohnungseigentümer, die er im Vorprozess nicht vertrat, zum Verlassen des Versammlungsraumes auf. Daraufhin unterbrach der Versammlungsleiter die Versammlung und verließ den Saal. Auch der Kläger und die beiden anderen Wohnungseigentümer verließen, allerdings unter Protest, den Raum. Später wurde die Versammlung in Anwesenheit der zuvor aus dem Saal geschickten Eigentümer sowie des Versammlungsleiters fortgeführt und nach erneuter Diskussion die Wiederbestellung der Verwalterin beschlossen.

Mit der Begründung, die Wiederbestellung der Verwalterin widerspreche wegen Fehlverhaltens in der Vergangenheit ordnungsmäßiger Verwaltung, haben die Kläger den Beschluss angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Kläger aufgrund eines Hinweises des Landgerichts geltend gemacht, der Kläger sei zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.

Rechtliche Wertung

Der angefochtene Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin ist nicht nichtig. Die während der Dauer der Unterbrechung der Versammlung geführte Unterredung ist nicht als Teil der Eigentümerversammlung zu qualifizieren. Durch den Ausschluss von diesem Gespräch ist kein Recht auf Teilnahme an der Versammlung beschnitten worden. Unterredungen der Wohnungseigentümer während einer Unterbrechung seien auch dann nicht als Fortsetzung der Versammlung zu qualifizieren, wenn kein sachlicher Grund für eine Unterbrechung bestand. Selbst wenn die Unterbrechung ermessensfehlerhaft war, ändere dies nichts daran, dass während der Unterbrechung gerade keine Eigentümerversammlung stattfindet. Die Unterbrechung zu dem Zweck, den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümern ein Informationsgespräch mit ihrem Rechtsanwalt zu ermöglichen, entspreche regelmäßig nicht einer ordnungsmäßigen Durchführung der Versammlung. Zwar liege es im Interesse der Wohnungseigentümer, sich über einen laufenden Anfechtungsprozess, dessen Ausgang, mögliche Konsequenzen und die weitere Vorgehensweise zu informieren und rechtlich beraten zu lassen. Eine sachgerechte Beratung hierzu erfordere es aber nicht, das Mandantengespräch auf den Zeitpunkt einer bereits laufenden Eigentümerversammlung zu legen. Nur bei Vorliegen besonderer Umstände, etwa wenn ein Beratungsbedarf erst aufgrund der in der Eigentümerversammlung geführten Diskussion entsteht, könne eine solche Unterbrechung zum Mandantengespräch in Betracht kommen. Die Vorgehensweise des Versammlungsleiters sei auch geeignet, bei den Ausgeschlossenen den Anschein zu erwecken, dass einseitig die Interessen einer Eigentümergruppe wahrgenommen werden, was mit der Neutralitätspflicht des Verwalters unvereinbar ist.

Praxishinweis

Da es in der Klageschrift nicht gerügt wurde, konnte der BGH vorliegend offen lassen, ob die Unterbrechung der Eigentümerversammlung zur Anfechtbarkeit des im Anschluss an die Unterbrechung gefassten Beschlusses führen konnte. Beschlüsse wegen formeller Fehler sind nur in ganz besonderen schwerwiegenden Ausnahmefällen nichtig, etwa dann, wenn das Recht der Wohnungseigentümer an der Teilnahme der Wohnungseigentümerversammlung beschnitten wird (vgl. dazu Senat, Urteil vom 10.12.2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679).

Wie der BGH in der vorliegenden Entscheidung anführt, war die Unterbrechung durch den Verwalter ermessensfehlerhaft. Der Vorsitzende ist berechtigt die Wohnungseigentümerversammlung zu unterbrechen, und zwar insbesondere bei überlanger Dauer, bei heftigen Auseinandersetzungen, um die Teilnehmer zu beruhigen und ggfs. in Einzelgesprächen hierauf hinzuwirken. Eine Unterbrechung kann auch erforderlich werden, um eine angemessene Wartefrist einzuhalten, wenn ein Beschluss nachhaltig in die Rechtsposition eines Wohnungseigentümers eingreift – z.B. auf Entziehung des Wohnungseigentums gerichtet ist – und mit dem Erscheinen des betroffenen Wohnungseigentümers gerechnet wird (Staudinger/Bub, BGB, 2005, § 24 Rn. 103), nicht aber in einem Fall wie dem vorliegenden, wenn bei der Gesamtbetrachtung der Geschehnisse vorliegend der Eindruck entsteht, dass man sich der beiden Instrumente der „Unterbrechung“ und des „Mandantengesprächs“ bewusst bedient habe, um ohne die ausgeschlossenen Mitglieder ungestört diskutieren zu können.

Nach ständiger Rechtsprechung wird die Ursächlichkeit eines formellen Beschlussmangels für das Beschlussergebnis widerlegbar vermutet (BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 196/08, NJW 2009, 3132), so dass eine Ungültigerklärung dann ausscheidet, wenn mit Sicherheit, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der jeweilige Beschluss auch bei ordnungsmäßigem Verfahren ebenso gefasst worden wäre (BGH, Beschluss vom 07.03.2002 - V ZB 24/01, NJW 2002, 1647). Die beklagten Wohnungseigentümer müssen darlegen und beweisen, dass das Beschlussergebnis hierauf nicht beruht.