Mieter kann sich nicht auf Schriftformverstoß berufen, der nur ihn begünstigt

BGB §§ 535 II, 550 Setzt der Vermieter eine in der Mietvertragsurkunde formwirksam getroffene Staffelmietvereinbarung im Verlaufe des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos aus, kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter im Nachhinein nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Schriftform der Staffelmietvereinbarung durch die formlos getroffene Vereinbarung unheilbar verletzt worden sei. Ein etwaiger Schriftformverstoß ist gemäß § 242 BGB wegen Unredlichkeit und fehlenden schutzwürdigen Eigeninteresses des Mieters im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unbeachtlich. (Leitsatz des Gerichts) LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2016 - 67 S 209/16 (AG Berlin-Mitte), BeckRS 2016, 16904

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 21/2016 vom 13.10.2016

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Sachverhalt

Die Vermieterin klagt auf Mietzahlung gem. § 535 Abs. 2 BGB aufgrund einer im Mietvertrag getroffene Staffelmietzinsvereinbarung. Die Mieter berufen sich hinsichtlich der Staffelmietvereinbarung aufgrund zweier formloser Nachträge zum Mietvertrag auf eine darauf beruhende Unwirksamkeit der Vereinbarung. Die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung wird den Schriftformanforderungen des § 126 Abs. 1, 2 BGB gerecht. Die Mieter baten wegen in deren Verantwortungsbereich fallender finanzieller Engpässe zwei Staffeln auszusetzen. Die Vermieterin entsprach dem Wunsch ausschließlich aus diesem Grund und setzte die beiden Staffeln formlos aus. Das Amtsgericht gab der Klage statt.

Rechtliche Wertung

Das Berufungsgericht beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen. Es sei im Ausgangspunkt zutreffend, dass die Einhaltung der Schriftform für im Wohnraummietrecht getroffene Staffelmietvereinbarungen gem. § 10 Abs. 2 Halbs. 1 MHG a.F. (§ 557a Abs. 1 Halbs. 1 BGB) konstitutiv ist. Der Vermieter könne auf die Einhaltung der Schriftform verzichten, da nur solche Staffelmietvereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen. Ein zeitweiser formloser Verzicht des Vermieters auf ihm zustehende Ansprüche aus einer schriftlichen Staffelmietvereinbarung sei für den Mieter nicht nachteilig, sondern von Vorteil. Trotzdem könnten die Mieter wiederum dem Zahlungsanspruch der Vermieterin die formlos getroffenen nachträglichen Vereinbarungen selbst dann nicht mit Erfolg entgegenhalten, wenn dadurch die Schriftform der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung tatsächlich unheilbar verletzt worden wäre. Denn die Geltendmachung der Formwidrigkeit wäre gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich und deshalb unbeachtlich. Dass die Mieter die erbetene und wunschgemäß zu ihren Gunsten geübte Nachsicht der Vermieterin nunmehr zum Anlass nehmen, sich gegen die Formwirksamkeit der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung und damit gegen die Vermieterin selbst und die von ihr geltend gemachten Ansprüche zu wenden, sei nicht nur widersprüchlich und unredlich, sondern entbehrt gleichzeitig auch eines schutzwürdigen Eigeninteresses. Davon ausgehend greife das Berufen auf die nachträgliche Formwidrigkeit der Staffelmietvereinbarung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht durch. Die Berufung wurde daraufhin zurückgenommen.

Praxishinweis

Das LG Berlin schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365) an; danach handelt treuwidrig, wer eine nach Abschluss des Mietvertrages getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist und nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen. Der BGH hatte deshalb bereits geurteilt, dass der Mieter treuwidrig handelt, der einen formgerecht geschlossenen Mietvertrag, der später formlos durch Senkung der Miete geändert worden ist, nunmehr wegen eines Schriftformmangels kündigen will (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1975 - VIII ZR 223/73, NJW 1975, 1653). Hätte der Vermieter vorliegend die nachträgliche Herabsetzung der Miete jederzeit widerrufen können, läge nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 20.04.2005 - XII ZR 192/01, NZM 2005, 456) schon kein Schriftformmangel vor.

Gleiches gilt dann, wenn der Vermieter für die Vergangenheit auf Miete verzichtet. In diesem Fall liegt schon kein Schriftformmangel vor, da ein solcher Erlass der Forderung, § 397 Abs. 1 BGB, formfrei möglich ist und auch den Erwerber nicht betrifft, da keine Änderung oder Ergänzung des Mietvertrages erfolgt ist (KG, Urteil vom 18.08.2005 - 8 U 106/04, NZM 2005, 908).