Zustimmungsverweigerung bei Vermietung

WEG §§ 14, 12, 10 II, 14 Nr. 1 Die WEG-Gemeinschaft ist dann nicht zur Verweigerung ihrer Zustimmung zu einer Vermietung berechtigt, wenn sie diese Vermietung und die damit verbundene Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht oder nur unerheblich in ihren Rechten beeinträchtigt. LG Koblenz, Urteil vom 04.08.2016 - (AG Alzey), BeckRS 2016, 14671

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 18/2016 vom 01.09.2016

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Sachverhalt

Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine aus zwei Sondereigentumswohneinheiten bestehende verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist entstanden aus einer ehemaligen Hofreite mit Nebengebäuden. Die Klägerin hält das im Aufteilungsplan mit Nr. 1 gekennzeichnete Sondereigentum, die Beklagte das mit Nr. 2 gekennzeichnete, das sie selbst bewohnt.

§ 6 Ziffer 3. der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 30.07.2003 lautet:

„Die Überlassung eines Wohnungseigentums an Dritte (z. B. Vermietung durch den Eigentümer) ausgenommen an Ehegatten oder Abkömmlinge des Eigentümers, bedarf der Zustimmung des anderen Sondereigentümers oder des Verwalters. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.“

Die Klägerin vermietete ohne Zustimmung der Beklagten das in ihrem Sondereigentums stehende Vorderhaus, bestehend aus einer Küche mit Essbereich, Wohnzimmer, Esszimmer und WC im Erdgeschoss, zwei großen und einem kleinen Raum sowie Bad mit WC im Oberbeschoss und einem Großraum im Dachgeschoss sowie einem Keller ab dem 01.12.2014 an die Verbandsgemeinde ... zur Unterbringung von max. 6 bis 8 Personen. Die Verbandsgemeinde überlässt das Sondereigentum der Klägerin Asylbewerbern zur Nutzung. Die Klägerin klagt auf Zustimmung der Beklagten zu dem mit der Verbandsgemeinde geschlossenen Mietvertrag. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Rechtliche Wertung

Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet. Ein Anspruch auf Zustimmung bestehe nicht.

Nach § 10 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. So ist es zulässig, in Bezug auf das Sondereigentums zu vereinbaren, dass die übrigen Wohnungseigentümer zur Vermietung der Eigentumswohnung (schriftlich) zustimmen müssen. Die Zustimmung dürfe dann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Dies folgt in der hiesigen Sache unmittelbar aus § 6 Ziffer 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung. Dahinter stehe der Gedanke, der auch zur Schaffung des § 12 WEG geführt hat, dass die Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben sollen, sich gegen das Eindringen fremder Elemente, d. h. unerwünschter Dritter, in ihre Gemeinschaft zu schützen.

Die Beklagte sei dann nicht zur Verweigerung ihrer Zustimmung berechtigt, wenn sie die von der Klägerin vorgenommene Vermietung und die damit verbundene Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht oder nur unerheblich in ihren Rechten beeinträchtigt. Hingegen könne sie die Zustimmung verweigern, wenn ein wichtiger Grund z. B. in der Person des/der Mieter(s) vorliegt und/oder in sonstigen Umständen wie in der Art der (beabsichtigten) Nutzung des Objekts durch den (in Aussicht genommenen) Mieter, in dem Charakter des Objektes selbst, in der Belegungszahl (Überbelegung) und in den Abständen des Wechsels. Maßgeblich sei, dass ein wichtiger Grund nur vorliegt, wenn im konkreten Fall die Interessen des Zustimmungsberechtigten erheblich beeinträchtigt sind. D. h. der Beklagten dürfe durch die hier streitbefangene Vermietung kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwachsen, § 14 Nr. 1 WEG.

Nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen - angewandt auf den hiesigen Fall - habe die Klägerin gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu dem mit der Verbandsgemeinde geschlossenen Mietvertrag vom 29.11.2014, nach dem die Verbandgemeinde (nach ihrem Belieben) berechtigt ist, in die Wohnung der Klägerin maximal 8 Personen einziehen zu lassen. Vielmehr habe die Beklagte ihre Zustimmung zu Recht aus wichtigem Grund verweigert.

Durch die Zustimmung der Beklagten zum Mietvertrag solle insbesondere verhindert werden, dass die Vermietung und Gebrauchsüberlassung an Personen erfolgt, die keine Gewähr für eine Einordnung in die Gemeinschaft bieten. Dies könne nur erreicht werden, wenn für die Beklagte die Möglichkeit besteht, über die Personen, an die der Gebrauch überlassen wird, rechtzeitig Erkundigungen einzuziehen und ihrer Entscheidung zugrunde zu legen. Die im Belieben der Verbandsgemeinde stehende Belegung der angemieteten Wohnung mit wechselnden Nutzern - hier Asylanten - sichere diese der Beklagten zustehenden Rechte zur Vorbereitung ihrer Entscheidung, ob die Zustimmung erteilt wird, nicht. Durch die Vertragskonstruktion sei nicht gesichert, dass das Sondereigentum der Klägerin nur an geeignete, sich in die Hausgemeinschaft einfügende und die anderen Bewohner nicht störende oder sonst belästigende Personen überlassen wird, soweit dies im Rahmen einer vorgeschalteten Zustimmungsprüfung eingeschätzt werden könne.

Praxishinweis

Vorweg die schlechte Nachricht für die Beklagten: Der von der Klägerin ohne ihre Zustimmung abgeschlossenen Mietvertrag ist wirksam, da § 12 III WEG nicht, auch nicht analog anwendbar ist (vgl. im Einzelnen Wüsthoff, ZMR 2014, 421, 424).

Das LG Koblenz schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 15.06.1962 - V ZB 2/62, NJW 1962, 1613) an, wonach als Inhalt des Wohnungseigentums auch vereinbart oder durch den Eigentümer bei Begründung des Wohnungseigentums durch Teilung bestimmt werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten zur Benutzung der Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf. So steht z. B. der Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entgegen, dass dem Verwalter und den anderen Miteigentümern ermöglicht werden soll, die Vermietung an Personen zu verhindern, die keine Gewähr für eine Einordnung in die Gemeinschaft böten. Dies könne aber nur erreicht werden, wenn die Möglichkeit bestehe, über die Persönlichkeit der einzelnen Mieter Erkundigungen einzuziehen, die der Entscheidung zugrunde gelegt werden könnten. Die Vermietung an wechselnde Feriengäste geschehe naturgemäß so kurzfristig, dass die notwendigen Ermittlungen aus Zeitgründen regelmäßig nicht möglich seien (BayObLG, Beschluss vom 14.01.1982 - BReg. 2 Z 5/81, Z 1982, 9).

Einen gegen die Zustimmung zur Vermietung sprechenden wichtigen Grund stellt es hingegen nicht dar, wenn in der zu vermietenden Einheit bisher keine Messeinrichtungen für die getrennte Erfassung von Verbrauchskosten vorhanden sind. Es ist Sache der Wohnungseigentümer, sich entsprechend zu einigen. Soweit in der Vergangenheit Wohngeld verspätet oder gar nicht entrichtet wurde, besteht ebenfalls kein sachlicher Zusammenhang mit der Frage, ob der ausgewählte Mietinteressent, dessen eigene finanzielle Leistungsfähigkeit nicht in Zweifel steht, für den anderen Wohnungseigentümer zumutbar ist (BayObLG, Beschluss vom 23.10.2003 - 2Z BR 141/03, ZfIR 2004, 378).

Verweigert der andere Wohnungseigentümer ohne wichtigen Grund die Zustimmung, so kann dies Schadensersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung (Pflichtverletzung) auslösen (BayObLG, Beschluss vom 23.10.2003 - 2Z BR 141/03, ZfIR 2004, 378).