Beschlusskompetenz für einen Grundstückserwerb durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

WEG §§ 10 VI, VII, 21 I, VII 1. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. 2. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. 3. Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand i.S.d. § 21 VII WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 II WEG regeln können. (Leitsätze des Gerichts) BGH, Urteil vom 18.03.2016 - V ZR 75/15 (LG Bremen), BeckRS 2016, 07519

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 10/2016 vom 12.5.2016

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Sachverhalt

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem - damals in ihrem Eigentum stehenden - Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 EUR betragen und i.H.v. 15 % von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 % von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden. Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.

Rechtliche Wertung

Die Revision ist zulässig, aber unbegründet.

Den Wohnungseigentümern fehlte nach dem jetzt ergangenen Urteil des BGH nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie könnten grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen; dies folge aus §§ 20 I, 21 I, III WEG. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden solle. Die benachbarte Fläche habe seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz gedient und - über die Baulast - zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewähre die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichte sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspreche dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, sei nicht zu beanstanden.

Praxishinweis

Der BGH schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der herrschenden Meinung an (OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.04.2014 - 20 W 32/14, BeckRS 2015, 09006, Rn. 6; OLG Hamm, Beschluss vom 4.5.2010 - 15 W 382/09, WuM 2010, 441; OLG Celle, Beschluss vom 26.02.2008 - 4 W 213/07, NJW 2008, 1537) und bejaht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für den Kauf eines Grundstücks, wenn es sich um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Wann ein Grundstückserwerb eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung ist, ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der Begriff der Verwaltung i.S.d. § 21 WEG nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 02.10.2015 - V ZR 5/15, NJW 2015, 3713 Rn. 11) weit zu verstehen ist.

Der BGH hatte bereits entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden kann (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 32/05, NJW 2005, 2061). Sie wird daher auch als grundbuchfähig angesehen (OLG Hamm, Beschluss vom 04.05.2010 - 15 W 382/09; WuM 2010, 441; Beschluss vom 20.10.2009 - 15 Wx 81/09, NZM 2009, 914; OLG Celle, Beschluss vom 26.02.2008 - 4 W 213/07, NZM 2008, 370), was der BGH mit der vorliegenden Entscheidung bestätigt.