BGB §§ 535, 556 I 2 In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 I 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 I 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart. (Leitsatz des Gerichts) BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 (LG Kleve), BeckRS 2016, 03974
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Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 06/2016 vom 17.3.2016
Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de
Sachverhalt
Die Beklagten waren bis zum 31.07.2012 Mieter einer Wohnung der Klägerinnen. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet waren. Der Formularmietvertrag vom 27.04.2007 enthält in § 4 ("Miete") zu den Betriebskosten folgende Regelungen:
Ziffer 1:
"Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc) 100 EUR."
Ziffer 3:
"Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."
Darüber hinaus hatten die Klägerinnen mit einem mündlich geschlossenen Mietvertrag Wohnräume in einem angrenzenden Gebäude gemietet. Auch dieses Mietverhältnis endete zum 31.07.2012.
Die Klägerinnen haben die Zahlung rückständiger Miete aus beiden Mietverhältnissen für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 i.H.v. 4.209,56 EUR (davon je 100 EUR Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis April 2012) nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebühren und der Kosten einer Meldeauskunft begehrt. Die Beklagten haben gegenüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch erklärt, den sie darauf stützen, dass die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.
Die Klage hat vor dem Amtsgericht in vollem Umfang Erfolg gehabt. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrags von 300 EUR (Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2012) in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Übrigen hat das Landgericht auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren - soweit sie es nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt haben - weiter.
Rechtliche Wertung
Der BGH hat dem Vermieter den Zahlungsanspruch zugesprochen. Ein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch bestehe nicht. Die Zahlung der Vorauszahlungen erfolgte mit Rechtsgrund. Die Vereinbarung im Mietvertrag sei uneingeschränkt wirksam, da es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete – auch in einem Formularvertrag – nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten bedarf; insoweit sei ausreichend, dass – soweit es nicht um „sonstige“ Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV geht – auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen wird. Die formularvertragliche Bestimmung sei dahin auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Das Transparenzgebot des § 307 BGB verlange weder, dass der Betriebskostenkatalog dem Mietvertrag beigefügt werde noch, dass auf eine gesetzliche Regelung zu den Betriebskosten verwiesen werde. Deshalb sei auch unschädlich, dass hier auf eine aufgehobene Regelung Bezug genommen werde. Der Begriff der "Betriebskosten" bedürfe grundsätzlich keiner Erläuterung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Soweit der Vermieter aber auch nach Eintritt der Abrechnungsreife noch Vorauszahlungen verlangt, hat der Senat die Sache zurückverwiesen, um dem Vermieter die Möglichkeit der Klageänderung auf den Saldo zu geben.
Praxishinweis
Der BGH bestätigt mit der vorliegenden Entscheidung die bisherige Rechtsprechung (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 22.08.1997 - 30 REMiet 3/97, NZM 1998, 186), wonach der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 II. BV (bzw. BetrKV) ausreicht, um die Betriebskosten wirksam auf den Mieter zu übertragen. Es ist davon auszugehen, dass die Betriebskosten auch bei Klauseln wie z.B. Der Mieter trägt die Nebenkosten (OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002 - 4 U 32/00, NJW-RR 2002, 802 zum Geschäftsraummietvertrag; aA OLG Celle, Urteil vom 25.03.1983 - 2 U 229/82, WuM 1983, 291) oder Der Mieter trägt die gemäß § 16 Abs. 2 WEG auf das Mietobjekt entfallenden Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (OLG Frankfurt WuM 1985, 91; aA LG Braunschweig NJW-RR 1986, 639) wirksam auf den Mieter übertragen sind (Bub, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Kap. II Rn. 969).
Die sonstigen Kosten, wie z.B. die Kosten der Wartung und Pflege der Abflussrohre oder einer Dachrinnenheizung müssen hingegen wegen des Transparenzgebots explizit genannt sein, um deren Umlage auf den Mieter zu ermöglichen.
