Erfüllung der Rückgabepflicht auch bei Sperrmüll im Keller

BGB §§ 280, 362 I, 546 I Nach beendetem Mietvertrag umfasst die Rückgabepflicht des Mieters neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen. (Leitsatz des Gerichts) KG, Beschluss vom 13.04.2015 - 8 U 212/14 (LG Berlin), BeckRS 2015, 09110

Anmerkung von

Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 12/2015 vom 11.6.2015

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Sachverhalt

Die Beklagte hatten von der Klägerin Räume zum Betrieb einer Gaststätte gemietet. Am 14.02.2014 kündigte die Klägerin der Beklagten außerordentlich wegen Zahlungsverzuges und erhob am 28.03.2014 Klage auf Räumung, Herausgabe und Zahlung; die Klage wurde der Beklagten am 15.05.2014 zugestellt. Am 08.05.2014 erfolgte die Übergabe der Räume von der Beklagten an die Klägerin wobei die Beklagte in den von ihr angemieteten Kellerräumen Sperrmüll zurückließ. Mit Schriftsatz vom 30.03.2015 nahm die Klägerin ihre Klage zurück. Das LG hatte der Beklagten die Kosten auferlegt.

Rechtliche Wertung

Hinsichtlich des Zahlungsantrages waren der Beklagten die erstinstanzlichen Kosten aufzuerlegen, weil sie insoweit unterlegen war (§ 91 I ZPO).

Soweit die Klägerin den Klageantrag zu 1) auf Räumung und Herausgabe mit Schriftsatz vom 30.03.2015 zurückgenommen hat, sei über die Kosten gemäß § 269 III 3 ZPO zu entscheiden.

Nach § 269 III ZPO fallen grundsätzlich dem seine Klage zurücknehmenden Kläger die Kosten zu Last. Eine Ausnahme hiervon regle § 269 III 3 ZPO. Danach bestimme sich die Kostenpflicht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes bei Wegfall des Klageanlasses vor Rechtshängigkeit. Die Kostenentscheidung erfordere eine sachliche Prüfung der geltend gemachten Forderung.

Die am 28.03.2014 beim LG eingegangene Räumungs- und Herausgabeklage war bis zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume an die Klägerin am 08.05.2014 - also vor Rechtshängigkeit am 15.05.2014 zulässig und begründet. Das Mietverhältnis sei aufgrund der fristlose Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 14.02.2014 wegen Zahlungsverzuges wirksam beendet worden (§ 543 II Nr. 3 b BGB). Der Klägerin stünden daher der Räumungs- und Herausgabeanspruch zu. Die Beklagte sei mit der Räumung und Herausgabe auch in Verzug gewesen. Es entspreche danach billigem Ermessen der Beklagten, die Gerichtskosten und die anwaltliche Verfahrensgebühr für beide Prozessbevollmächtigte aufzuerlegen.

Die Beklagte habe den Räumungsanspruch - entgegen der Ansicht des LG - noch vor Rechtshängigkeit erfüllt (§ 362 I BGB).

Die Rückgabepflicht des Mieters umfasse neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters (auch durch Rückgabe sämtlicher Schlüssel) auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen.

Unstreitig habe am 08.05.2014 eine Übergabe der Räume an die Klägerin stattgefunden, in dem das als Anlage K 3 gefertigte Abnahme-/Übergabeprotokoll gefertigt worden ist. Anlässlich dieses Termins seien die Schlüssel für das Mietobjekt an die Klägerin übergeben worden und der Klägerin damit der Besitz an den Mieträumen verschafft worden. Die Beklagte habe das Mietobjekt auch (im Wesentlichen) von den von ihr eingebrachten Sachen geräumt. Das Belassen von Sperrmüll im Keller führe aber - entgegen der Ansicht des LG - nicht dazu, dass die Beklagte ihre Räumungspflicht gemäß § 546 I BGB nicht erfüllt hätte, also nur von einer Teilräumung auszugehen wäre. Vielmehr liege hierin (nur) eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung, die Schadensersatzansprüche auslösen kann (§ 280 BGB). Zwar ergebe sich aus den von der Klägerin eingereichten Fotos, dass sich im Keller eine Vielzahl von Gegenständen befunden hat. Die Klägerin bezeichnete diese aber selbst als Sperrmüll. Auch der Senat geht aufgrund der Fotos davon aus, dass es sich insoweit um wertlose Gegenstände handelt, an denen die Beklagte offenbar auch kein Interesse mehr hatte. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen, welchen innerhalb des Mietvertrages nur untergeordnete Bedeutung zukommt, stehe der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen.
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Der Räumungs- und Herausgabeanspruch war wegen Erfüllung danach bereits vor dem Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht unbegründet geworden. Es entspreche danach billigem Ermessen der Klägerin die Mehrkosten aufzuerlegen, die durch die verzögerte Klagerücknahme - erst in der Berufungsinstanz - entstanden sind.

Praxishinweis

Überlässt der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, entfernt aber die zum Zwecke der Gebrauchsnutzung in das Mietobjekt geschafften Sachen nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält sie dem Vermieter vor (BGH, Urteil vom 10.01.1983 - VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204, 210; Urteil vom 05.10.1994 - XII ZR 53/93, NJW 1994, 3232).

Das KG schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung seiner bisherigen Rechtsprechung (KG, Urteil vom 29.09.2005 - 12 U 266/04, BeckRS 2005, 14163) an, wonach das Zurücklassen von wenigem Gerümpel (BGHZ 104, 285, 289), wie z.B. einer Lampe, eines Stuhles, mehrerer Regalbretter, Taschen mit Wäsche und einer Waschmaschine als unschädlich angesehen wird und nicht zu einer Teilräumung führt (AG Köln, WuM 1995, 709).

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 127, 156, 167, Urteil vom 5.10.1994 - XII ZR 53/93) ist darauf abzustellen, welche Aufwendungen erforderlich werden, um die zurückgelassenen Gegenstände zu beseitigen (KG, Urteil vom 29.09.2005 - 12 U 266/04, BeckRS 2005, 14163). Das OLG Düsseldorf hat deshalb entschieden, dass eine Mietsache nicht vorenthalten wird, wenn der Mieter wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert; für das Unterschreiten dieser „Bagatellgrenze“ ist der Mieter beweispflichtig (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2011 − 24 U 200/10, NJOZ 2012, 529).

Bleiben in den Räumen nur einzelne Gegenstände zurück, ist der Vermieter mithin an der Wiederinbesitznahme nicht gehindert und darf die Rücknahme bei Meidung des Eintritts von Gläubigerverzug nicht verweigern.