Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft

BGB § 13 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gem. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. 2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft i.d.R. zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken. (Leitsätze des Gerichts) BGH, Urteil vom 25.03.2015 - VIII ZR 243/13 (OLG Hamburg), BeckRS 2015, 08868

Anmerkung von

Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 11/2015 vom 28.5.2015

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Sachverhalt

Eine aus 241 Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezog von Januar 2007 bis Juni 2009 von einem Energieversorgungsunternehmen (EVU) leitungsgebunden Erdgas. Rückwirkend zum 01.01.2007 schlossen die WEG, vertreten durch die WEG-Verwalterin, und das EVU einen "Einzelvertrag" zum vorher geschlossenen Rahmenvertrag ab. Die für die Erdgaslieferungen zwischen April 2008 und Juli 2009 erstellten Abrechnungen des EVU glich die WEG aus, beanstandete dann aber die den Abrechnungen zu Grunde liegenden Preiserhöhungen und errechnete einen Rückzahlungsanspruch von 184.736,56 EUR.

Rechtliche Wertung

Der BGH hat die Angelegenheit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG Hamburg zurückverwiesen.

Die in § 4 Abs. 3 des Rahmenvertrags enthaltene Regelung zur Preiserhöhung halte einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 I 1 BGB nicht stand, da sie die WEG unangemessen benachteiligt. Für Gaslieferungsverträge mit Verbrauchern hat der Senat entschieden, dass Spannungsklauseln der vorliegenden Art, nach denen sich der Arbeitspreis für Gas entsprechend der Preisentwicklung für leichtes Heizöl ändert, wegen unangemessener Benachteiligung der Kunden unwirksam sind. Dies gelte auch für eine in Teilbereichen rechtsfähige WEG (§ 10 VI WEG). Diese sei im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Die WEG sei zwar für sich genommen weder eine natürliche noch eine juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft. Ähnlich wie bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfordere jedoch auch bei der WEG der Schutzzweck des § 13 BGB, hier insbesondere der Schutz der in der Wohnungseigentümergemeinschaft vorhandenen Verbraucher, die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift. Da durch jeden Vertragsschluss der WEG zugleich - wenn auch nur quotal (§ 10 VIII WEG) - eine Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet wird, sei es geboten, auch hinsichtlich der Verbrauchereigenschaft der WEG auf die mithaftenden Wohnungseigentümer abzustellen, wobei jeder allein die Zusammensetzung des Verbands regelmäßig nicht beeinflussen kann. Dies gelte auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten werde. Denn für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Sinne der §§ 13, 14 BGB komme es im Fall einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen an.
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Auch europarechtlich lassen die einschlägigen verbraucherschützenden Richtlinien ein höheres Schutzniveau für die Verbraucher durch die Mitgliedstaaten ausdrücklich zu. Maßgeblich für die Berechnung des Rückforderungsanspruchs der WEG sei der zum Zeitpunkt des Beginns des Einzelvertrags der Parteien geltende Arbeitspreis, den das Berufungsgericht nunmehr festzustellen habe.

Praxishinweis

Der BGH hat mit überzeugenden Argumenten die heftig umstrittene Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbraucher i.S.d. § 13 BGB ist, bejaht, für den Fall dass ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Die Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch für den Abschluss von Darlehensverträgen der Gemeinschaft wichtig, da Verbraucherdarlehensverträge formell den in § 492 II BGB i.V.m. Art. 247 §§ 6 ff. EGBGB genannten Anforderungen genügen müssen, insbesondere müssen die in den Art. 247 § 6 I EGBGB genannten Angaben zum Nettodarlehensbetrag, aller vom Kreditnehmer zu erbringender Leistungen, Zinssatz, effektiven Jahreszins, Sicherheiten etc. in die Darlehensurkunde aufgenommen werden. Soll der Verwalter zum Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages für die Gemeinschaft bevollmächtigt werden, so müssen in dem Eigentümerbeschluss nach § 492 IV BGB diese Angaben ebenfalls enthalten sein. Sind diese Angaben nicht gemacht, so ist nach § 494 I BGB der Darlehensvertrag oder die Verwaltervollmacht zur Aufnahme eines Darlehens nichtig (Bub, ZWE 2010, 246, 250).