Bezifferung des Anteils an der Instandsetzungsrücklage im Immobilienkaufvertrag

BGB §§ 433, 437, 443, 444; WEG § 10 VII In einem Vertrag zum Verkauf eines Wohnungseigentumsanteils mit einer betragsmäßigen Bezifferung des Anteils des Verkäufers an der Instandsetzungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft wird vom Verkäufer die Höhe des Anteils nicht garantiert. LG Darmstadt, Urteil vom 03.12.2014 - 25 S 130/14 (AG Fürth/Odw.), BeckRS 2015, 07732

Anmerkung von

Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 10/2015 vom 13.5.2015

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Sachverhalt

Der Kläger kaufte vom Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 11.05.2012 einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Gaststätte zum Kaufpreis von 140.000 EUR. In dem Vertrag heißt es u. a.:

„Für den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage ist eine besondere Vergütung nicht zu entrichten; diese beträgt 2.499,77 € (16.02.12).“

Tatsächlich handelte es sich bei dem bezifferten Anteil um den rechnerischen Stand des Anteils des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2010. Zum Zeitpunkt 16.02.2012 war die Instandhaltungsrücklage aufgebraucht.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Schadensersatz i.H.v. 2.499,77 EUR in Anspruch, hilfsweise auf Einzahlung dieses Betrags als Anteil an der Instandhaltungsrücklage auf das Konto des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das AG hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, es liege kein Schaden des Klägers vor, da ihm am Verwaltungsvermögen kein Anteil zustehe. Es sei auch nicht nachgewiesen, dass er eine Sonderumlage habe erbringen müssen, um die eigentlich aufgebrauchte Rücklage zu bilden.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung.

Rechtliche Wertung

Das Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Zutreffend sei das AG davon ausgegangen, dass der Kläger gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss hat. Selbst wenn die tatsächlich bei Gefahrübergang vorhandene Instandhaltungsrücklage hinter der dem Kläger mitgeteilten zurückgeblieben ist, stelle dies keinen Schaden des Klägers dar, da die Instandhaltungsrücklage nicht dem Vermögen des Klägers, sondern gemäß § 10 VII 1 WEG dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet ist und der einzelne Wohnungseigentümer hieran über keinen bestimmbaren Anteil verfügt.

Ein Anspruch ergebe sich entgegen der Ansicht der Berufung aber auch nicht unter Gesichtspunkten des kaufvertraglichen Gewährleistungsrechts. Zutreffend gehe zwar die Berufung davon aus, dass es sich bei dem Umfang der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft um eine wertmitbestimmende Eigenschaft der Kaufsache handle, so dass bei einem Zurückbleiben der Instandhaltungsrücklage hinter deren vertraglich vereinbarter Höhe ein Mangel der Kaufsache i.S.d. § 434 BGB zu sehen sein kann, der den Käufer zur Wahrnehmung der Gewährleistungsrechte aus § 437 BGB berechtigt.

Allerdings hätten die Parteien im notariellen Kaufvertrag keine bestimmte Höhe der Instandhaltungsrücklage für den gemäß § 434 I 1 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs vereinbart. In dem Vertrag heißt es zur Instandhaltungsrücklage lediglich:

„Für den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage ist eine besondere Vergütung nicht zu entrichten; diese beträgt 2.499,77 € (16.02.12).“

Damit sei klargestellt, dass die Angabe der Höhe des rechnerisch auf den Anteil des Verkäufers an der Wohnungseigentümergemeinschaft entfallenden Teils der Instandhaltungsrücklage sich auf den 16.02.2012 bezieht. Da sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage jedoch jederzeit ändern kann, könne der Käufer aufgrund der Angabe im Kaufvertrag gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon ausgehen, dass dieser Bestand auch etwa drei Monate später am Tag des Vertragsschlusses noch vorhanden war und daher als vereinbarte Eigenschaft der Kaufsache i.S.d. § 434 BGB zu verstehen ist, die von dem zwischen den Parteien vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel ausgenommen ist.

Dessen ungeachtet hätten die Parteien mit der Angabe der angeblichen Höhe der Instandhaltungsrücklage zum 16.02.2012 ersichtlich auch keine Eigenschaft der Kaufsache vereinbaren wollen. Eine solche Ausweisung werde allgemein zu steuerlichen Zwecken empfohlen, da es als noch nicht abschließend geklärt gilt, ob ein rechnerischer Anteil des Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrücklage nicht der Grunderwerbsteuer unterfalle. Anders möge es etwa liegen, wenn die Vertragsparteien - anders als im vorliegenden Kaufvertrag - ausdrücklich vereinbaren, dass ein bestimmter Kaufpreisanteil auf die Instandhaltungsrücklage entfallen soll.

Vor dem Hintergrund des Ausschlusses der Sachmängelgewährleistung in dem Kaufvertrag könne es auch dahinstehen, ob der Kläger aufgrund der tatsächlichen Angaben im Kaufvertrag einen bestimmten Bestand der Instandhaltungsrücklage i.S.d. § 434 I 2 Nr. 2 BGB erwarten durfte. Auf den Gewährleistungsausschluss könne sich der Beklagte auch mit Erfolg gemäß § 444 BGB berufen, da er für einen bestimmten Bestand der Instandhaltungsrücklage keine Garantie übernommen hat. Eine verbindliche Zusicherung sei insofern nicht ersichtlich, wie sich dies bereits aus den vorangegangenen Erwägungen ergibt. Es seien auch keine Umstände vorgetragen oder sonst ersichtlich, nach denen der Beklage dem Kläger den tatsächlichen Bestand der Instandhaltungsrücklage arglistig verschwiegen hätte.

Praxishinweis

Im Anschluss an die h.M. (KG, Beschluss vom 15.02.1988 - 24 W 3007/87, NJW-RR 1988, 844; OLG Köln, Beschluss vom 19.12.2013 - 19 U 133/13, MittBayNot 2014, 531) hat das LG Darmstadt entschieden, dass die Instandhaltungsrückstellung Teil des Verwaltungsvermögens ist, das mit der Veräußerung des Wohnungseigentums auf den Erwerber übergeht. Der Veräußerer kann auch nicht die Auszahlung seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage verlangen (KG, a.a.O.; OLG Köln, a.a.O.). Dies hindert die Parteien nicht, für den Übergang einen gesonderten Kaufpreis zu vereinbaren.

Wird der Anteil an der Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen, reduziert sich bislang die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (BFH, Urteil vom 09.10.1991 - II R 20/89, NJW-RR 1992, 656), auch wenn das FG Sachsen (Urteil vom 02.04.2014, 2 K 1663/13, BeckRS 2014, 95631) entschieden hat, dass im Falle des Erwerbes von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung anders als beim rechtsgeschäftlichen Erwerb eine bestehende Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert, da es bei Zwangsvollstreckungen keinen erkennbaren Teil des Meistgebotes gibt, der sich auf die Instandhaltungsrücklage bezieht; die gegen das Urteil des FG Sachsen eingelegte Revision wird beim BFH unter dem Aktenzeichen II R 27/14 geführt.

In dem notariellen Kaufvertrag können die Parteien entweder einen „Kaufpreis” für den „Anteil” des Veräußerers an der Instandhaltungsrückstellung ausweisen (Offenlegung der Kalkulationsgrundlage des Kaufpreises) oder darstellen, wie sich der Gesamtkaufpreis errechnet, wie hoch die „Mitberechtigung” des Veräußerer an der Instandhaltungsrückstellung ist (Elzer, MittBayNot 2014, 531).

Die Parteien sollten ausdrücklich klarstellen, dass die Ausweisung der Instandhaltungsrücklage als Teil des Kaufpreises im Kaufvertrag nur aus rein steuerlichen Gründen erfolgt, nicht aber ein Rechtskauf gewollt ist oder irgendwelche Zusicherungen beinhaltet.