LG Berlin stärkt Mieterrechte bei Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durch Vermieter

Sehr umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können bei Wohnraummietverhältnissen eine unzumutbare Härte begründen, aufgrund derer die Pflicht des Mieters zur Duldung der Maßnahmen entfällt. Dies hat das Landgericht Berlin in der ersten von zwei Mietrechtsstreitigkeiten um Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in Wohnräumen entschieden, in denen es jeweils zugunsten der Mieter urteilte (Urteil vom 17.02.2016, Az.: 65 S 301/15).

Bauarbeiten zur Modernisierung der Wohnung sollten zwölf Monate dauern

Nach dem Urteil des LG vom 17.02.2016 (65 S 301/15) müssen umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dann nicht geduldet werden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann. Die Klage des Vermieters, der einen Mieter einer großen Wohnung mit circa 166 Quadratmetern auf Duldung von umfangreichen Arbeiten in Anspruch genommen hatte, blieb damit in beiden Instanzen ohne Erfolg. Bereits das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auch in der Berufungsinstanz verlor der Vermieter.

Mehrmonatige Räumung der Wohnung nicht zu rechtfertigen

Zur Begründung führte das LG aus, grundsätzlich sei zwar ein Mieter verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Jedoch sei die im Gesetz vorgesehene Ausnahme, dass diese Pflicht bei einer unzumutbaren Härte entfalle, vorliegend erfüllt. Die geplanten Arbeiten – die Erneuerung einer bereits vorhandenen Fernwärmestation, die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, der Einbau eines Anschlusses für einen Geschirrspüler, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, die Erneuerung von Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und weitere Arbeiten im Treppenhaus außerhalb der Wohnung – führten zu einer gravierenden und nicht mehr hinzunehmenden Belastung des Mieters. Er solle nicht nur einzelne Zimmer für einen Zeitraum von einigen wenigen Wochen räumen, sondern wäre gezwungen, seine gesamte Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für ihn habe, für mehrere Monate zu verlassen. Weder die Belange des Vermieters noch Gründe des Klimaschutzes durch eventuelle Einsparung von Energie könnten diese Härte rechtfertigen.

Vermieter kündigt nach im Zusammenhang mit Wohnungssanierung gestellten Forderungen der Mieter

In einer weiteren Entscheidung vom 17.03.2016 (Az.: 65 S 289/15) verneinte das LG ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung im Zusammenhang mit dem Verhalten von Mietern, die zur Duldung einer geplanten Instandsetzung aufgefordert worden waren. In diesem Fall wollte der Vermieter die von Schwamm befallene Wohnung der Mieter sanieren. Den Mietern war dieses Vorhaben aufgrund eines Schreibens des beauftragten Architekten bereits seit einiger Zeit bekannt gewesen. Sie wandten sich deshalb unter dem 08.09.2014 an die Hausverwaltung und baten um nähere Informationen unter anderem zu Art und Dauer der Maßnahmen. Erst mit Schreiben vom 29.10.2014 antwortete der Vermieter und teilte mit, dass die Arbeiten am 10.11.2014 beginnen und voraussichtlich drei Wochen dauern würden. Für diesen Zeitraum würde den Mietern eine anderweitige Unterkunft zur Verfügung gestellt werden. Mit weiterem Schreiben vom 04.11.2014 präzisierte der Vermieter die Art der auswärtigen Unterbringung. Das Antwortschreiben der Mieter vom 06.11.2014, in dem sie unter anderem darum baten, den Bauablaufplan mitzuteilen und eine Vertragsstrafe für den Fall der Verzögerung des Rückzugs zu vereinbaren, nahm der Vermieter zum Anlass einer fristlosen Kündigung und erhob nachfolgend Räumungsklage, die ohne Erfolg blieb.

Mieter haben Recht auf nähere Informationen zu geplanter Sanierung ihrer Wohnung

Das LG entschied in dem Berufungsurteil ebenso wie schon das Amtsgericht in erster Instanz, dass das Verhalten der Mieter aufgrund der Gesamtumstände nicht dazu führe, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könne. Dem Schreiben des Mieters vom 06.11.2014 lasse sich nicht entnehmen, dass die Mieter die Sanierungsarbeiten grundsätzlich verweigern würden. Angesichts des Stellenwertes des Besitzrechtes der Mieter an ihrer Wohnung hätten sie ein berechtigtes Interesse an näheren Informationen. Der Zeitdruck könne nicht den Mietern angelastet werden, sondern diesen müsse sich der Vermieter als eigene Pflichtverletzung anrechnen lassen. Allein die – nicht berechtigte – Forderung der Mieter, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren, begründe für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne.