Ein Häuschen wie ein Versprechen: klein, freistehend, verkauft als Zuhause. Doch was, wenn Wohnen dort gar nicht erlaubt ist – obwohl die Verkäufer dort selbst jahrelang lebten? Ein Immobilienkauf aus Berlin landete beim BGH, der nicht sicher ist, ob die Verkäufer arglistig handelten.
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Ein vermeintliches Einfamilienhaus entpuppte sich als Wochenenddomizil – mit Folgen für Kaufpreis und Haftung. Der BGH hob ein Urteil des KG auf und verwies zurück (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 169/24), weil er sich nicht sicher war, ob die Verkäufer arglistig handelten. Wer selber jahrelang unbeanstandet in dem Haus lebte, wusste vielleicht gar nicht, dass er nur ein Wochenendhaus verkaufte?
49,83 qm Wohnfläche, ein kleiner Anbau, ein Gartenhaus – mehr Rückzugsort als Familiendomizil. Doch im Exposé wurde es als "freistehendes Einfamilienhaus" angepriesen. Die späteren Verkäufer hatten das Grundstück 2019 für 150.000 Euro erworben und boten es ein Jahr später für 325.000 Euro an. Zu spät merkte die Käuferin: Das Grundstück liegt in einem Wochenendhausgebiet. Dauerhaftes Wohnen? Baurechtlich nicht vorgesehen.
Sie verlangte Schadensersatz in Höhe von 160.000 Euro. Das LG sprach ihr 72.000 Euro zu, das KG bestätigte.
Erwartung enttäuscht – aber bewusst?
Der V. Zivilsenat ging zunächst mit: Wer ein "Einfamilienhaus" verkaufe, erzeuge die berechtigte Erwartung, dass der Käufer dort auch wohnen dürfe. Fehle diese Nutzungsmöglichkeit, liege ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. vor, über den aufgeklärt werden müsse. Werde das arglistig unterlassen, sei ein Haftungsausschluss nach § 444 BGB gesperrt.
Doch dann die Einschränkung: Arglist setze mehr voraus als einen objektiven Mangel und eine unterlassene Aufklärung. Es gehe um das Wissen – oder zumindest das Fürmöglichhalten. Hier sah der BGH eine Lücke. Die Verkäufer hatten geltend gemacht, sie hätten selbst jahrelang dort gewohnt, mit Hauptwohnsitz, ohne Beanstandung. Auch in der Nachbarschaft sei das üblich gewesen. Wer so lebe, rechne womöglich schlicht nicht mit einem Verbot, so die Karlsruher Richter und Richterinnen.
Das KG hätte diesen Vortrag nicht beiseiteschieben dürfen. Denn ohne entsprechende Kenntnis keine Arglist – und ohne Arglist greife der Haftungsausschluss.
Zu teuer bleibt zu teuer
Deutlich positionierte sich der Senat bei der Schadenshöhe im Deliktsrecht – und korrigierte das KG. Dieses hatte einen möglichen deliktischen Schaden mit Blick darauf abgelehnt, dass es auch Käufer geben möge, die in Kenntnis aller Umstände bereit gewesen wären, für das Grundstück die geforderten 325.000 Euro zu zahlen. Im Rahmen eines deliktischen Anspruchs aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB gelte der Grundsatz des § 249 BGB. Der Schaden liege im "Zuviel": Wer im Vertrauen auf falsche Angaben kaufe, sei so zu stellen, als hätte er den Preis korrekt verhandelt. Entscheidend sei der Minderwert – hier 72.000 Euro.
Ob der Verkäufer zu einem niedrigeren Preis bereit gewesen wäre, zu verkaufen? Spielte für das Gericht keine Rolle. Ebenso wenig, ob andere Interessenten den geforderten Preis gezahlt hätten. Der Blick richte sich allein auf die hypothetische Entscheidung des getäuschten Käufers. Damit widersprach der Senat ausdrücklich der Argumentation des KG, das auf angeblich zahlreiche Kaufinteressenten verwiesen hatte.
Das KG müsse nun die subjektive Seite der Arglist aufklären. Dabei wies der BGH auf Vortrag der Käufer hin, wonach die Verkäufer Hinweise auf die "Wochenendsiedlung" in Unterlagen vor der Weitergabe an die Erwerber verdeckt hätten. Stimme dies, könne das gegen ihren guten Glauben sprechen. Bis dahin bleibe offen, ob hier jemand täuschte – oder einfach selbst an ein Zuhause glaubte, das rechtlich nie eines war.
