Ein Immobilienmakler haftet einem Eigentümer nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn er von dessen Mieter mit der Suche nach einem Nachmieter beauftragt wurde. Der BGH sieht aber eine mögliche andere Anspruchsgrundlage.
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Die Vermarktung einer Immobilie durch einen vom Mieter beauftragten Makler stellt grundsätzlich keine Geschäftsführung ohne Auftrag zugunsten des Eigentümers dar. Das hat der BGH mit am Mittwoch veröffentlichtem Urteil (vom 30.04.2026 – III ZR 164/25) entschieden und damit ein Urteil des LG München I aufgehoben. Nun müssen die Münchner Richterinnen und Richter neu entscheiden.
Der klagende Eigentümer einer Gewerbeimmobilie hatte den nun beklagten Makler abgemahnt, nachdem der das Ladenlokal auf verschiedenen Internetplattformen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ angeboten hatte. Beauftragt worden war der Makler nämlich nicht vom Eigentümer, sondern von der Mieterin, die einen Unter- oder Nachmieter für das Objekt suchte. Ob der Eigentümer damit einverstanden war, war im Verfahren streitig.
Mieter-Makler schadete Vermarktung durch Eigentümer
Er behauptete, das öffentliche Angebot des Objekts inklusive Bildern von den Innenräumen durch den von der Mieterin beauftragten Makler schade der Vermarktung durch einen von ihm beauftragten anderen Makler. Vor allem sei es laut dem Eigentümer ausgeschlossen, mit dem genannten Kaufpreis tatsächlich einen höheren Preis zu erzielen.
Der Makler der Mieterin verpflichtete sich daraufhin, es zu unterlassen, die Immobilie als Makler zu vermarkten, vor allem Exposés samt darin enthaltener Fotos auf Immobilienportalen öffentlich zugänglich zu machen oder analog über Broschüren anzubieten". Zur Übernahme der Anwaltskosten für die Abmahnung etc. war der Makler aber nicht bereit. Ebendie klagte der Eigentümer nun ein.
Nur in der Sphäre des Mieters: Kein fremdes Geschäft
Das LG München I als Vorinstanz nahm bei der inzidenten Prüfung, ob dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch gegen ihn zustand, noch an, der Makler hätte mit der öffentlichen Vermarktung auch eine fremde Angelegenheit des Eigentümers besorgt. Daraus leitete das Berufungsgericht einen Unterlassungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag ab (aus § 681 Satz 1 BGB).
Der III. Zivilsenat des BGH folgte dem nicht. Zwar sei eine Geschäftsbesorgung „für einen anderen“ im Sinne von § 677BGB auch dann möglich, wenn der Geschäftsführer (hier also der Makler) zur Besorgung des Geschäfts einem Dritten gegenüber (der Mieterin) verpflichtet ist, so Deutschlands oberste Zilvrichterinnen und -richter.
Die Suche nach einem Unter- oder Nachmieter aber liege ausschließlich in der Rechts- und Interessensphäre des Mieters, wenn dieser sich wirtschaftlich ganz oder teilweise vom Mietobjekt lösen wolle. Ein von ihm beauftragter Makler werde daher allein in dieser Sphäre des Mieters tätig. Dass auch die Interessen des Eigentümers reflexhaft betroffen seien, genüge nicht, um darin eine Geschäftsbesorgung für ihn zu sehen, entschied der BGH.
Ganz ausgeschlossen hat der BGH Ansprüche des Eigentümers gegen den Makler aber nicht. Wie auch im Wettbewerbs- und Urheberrrecht hätte er nach §§ 677, 683 S. 1, § 670 BGB einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen– inklusive Anwaltskosten für die Abmahnung des Maklers -, die für erforderlich halten durfte, um seinen Anspruch zu verfolgen.
Unterlassungsanspruch aus Eigentumsbeeinträchtigung
Für möglich hält der Senat einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, wenn der Makler – wie auch hier geschehen - Innenraumfotos der Immobilie öffentlich verwendet. Nach ständiger Rechtsprechung stehe das Recht zur gewerblichen Verwertung solcher Aufnahmen grundsätzlich dem Grundstückseigentümer zu. Ein Verstoß stelle eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar
Das LG München I muss nun klären, ob der Eigentümer in diese gegebenenfalls eingewilligt hatte, zum Beispiel, weil die Mieterin nach dem Mietvertrag berechtigt sein könnte, die Räume mit Innenaufnahmen öffentlich anzubieten. Die bloße Kenntnis von der Einschaltung eines Maklers reicht dafür nach Ansicht des BGH aber nicht aus.
