Vermieterin muss wegen Verstoßes gegen Mietpreisbremse überhöhte Mieten zurückzahlen

Eine Vermieterin, die in der Stadt Berlin mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt hat, muss in Anbetracht der geltenden “Mietpreisbremse“ den überhöhten Betrag an die Mieter zurückzahlen. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg entschieden. In dem Urteil vom 28.09.2016 (Az.: 2 C 202/16) weist es darauf hin, dass Sondermerkmale im Rahmen der Spanneneinordnung nur eingeschränkt berücksichtigt werden können.

Mieter verklagen Vermieterin unter Berufung auf Mietpreisbremse

Die Parteien des Rechtsstreits hatten am 16.10.2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 Quadratmeter großen, in Berlin-Lichtenberg gelegenen Wohnung geschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 Euro, was einem Mietzins von 7,60 Euro netto kalt pro Quadratmeter entspricht. Mit Schreiben vom 12.10.2015 wandten sich die Mieter an die Vermieterin und beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 01.06.2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 Euro monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt 227,29 Euro.

AG: Vermieterin muss überhöhte Miete zurückzahlen

Das AG Berlin-Lichtenberg hat den Mietern in vollem Umfang Recht gegeben. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein solches mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB vor. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10%. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 Euro/Quadratmeter (6,51 Ezro + 10%), das heißt von insgesamt von 529,55 Euro netto kalt. Die Differenz von je 32,47 Euro für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen.

Vergleichsmietzins anhand Berliner Mietspiegel zu ermitteln

Der Vergleichsmietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergebe eine Vergleichsmiete von 6,51 Euro/Quadratmeter. Der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld H 2 liege bei 5,66 Euro/Quadratmeter. Hinzuzurechnen sei der Wert des Sondermerkmals “Modernes Bad“ in Höhe von 0,40 Euro/Quadratmeter. Ferner sei zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungsmerkmale nach der sogenannten Spanneneinordnung ein Zuschlag von 100% der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert, also ein Betrag von 0,85 Euro/Quadratmeter gerechtfertigt sei. Jedoch dürfe der Spannenoberwert von 6,51 Euro/Quadratmeter in diesem Fall nicht überschritten werden.

Sondermerkmale finden nur eingeschränkt Berücksichtigung

Dies sei ausdrücklich in der Orientierungshilfe des Mietspiegels unter Ziffer 11.3 ausgeschlossen worden. Eine Ausnahme sehe die Orientierungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall sei. Dadurch könne zwar hier der Wert des Sondermerkmals “Modernes Bad“ nicht vollständig ausgeschöpft werden. Allerdings hätten sich die Ersteller des Mietspiegels bewusst für eine solche einschränkende Berücksichtigung von Sondermerkmalen gegenüber der Spanneneinordnung entschieden, wie sich auch aus den Ergebnissen der Arbeitsgruppensitzungen ergebe.