Kann der Bund Vergesellschaftungen wirksam verbieten?

Bund oder Länder – wer entscheidet darüber, ob Mietwohnungen Gemeineigentum werden sollen? Welche rechtlichen Hürden das geplante Verbot von Vergesellschaftungen hat und wie das Innenministerium jetzt vorgeht.

Die Bundesregierung will verhindern, dass Berlin Mietwohnungsbestände von Konzernen in Gemeineigentum überführt. Für die Linke, die bei der Abgeordnetenhauswahl am Sonntag stärkste Kraft wurde, ist die Umsetzung ihres Vergesellschaftungsziels ein zentrales Anliegen. Das Projekt, von dem sich die Partei günstige Mieten erhofft, dürfte daher auch bei den von ihr angestrebten Koalitionsverhandlungen mit Grünen und SPD eine Rolle spielen.

Ob der Bund ein Verbot solcher Vergesellschaftungen per Gesetz überhaupt durchsetzen kann, ist umstritten. Ausarbeiten soll den Entwurf dafür nun das Bundesinnenministerium. Die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was hat die Bundesregierung konkret vor?

Schon am 2. Juli haben die Spitzen der schwarz-roten Koalition beschlossen, per Bundesgesetz dafür zu sorgen, "dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich ist". Bislang gibt es allerdings noch keinen Gesetzentwurf, sondern nur einen Beschluss des Koalitionsausschusses.

Rechtlich geht es vor allem um Art.15 GG. Danach können "Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel" durch ein Gesetz, das auch die Entschädigung regelt, in Gemeineigentum überführt werden. In der politischen Debatte ist oft von "Enteignung" die Rede. Verfassungsrechtlich ist dies jedoch ein anderes Instrument.

Die Union fürchtet einen Schaden für den Wirtschaftsstandort Deutschland. Nach der Berlin-Wahl sagte Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU): "Es geht vor allem darum, an die internationalen Investoren eine klare Botschaft zu senden, die da lautet: Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum."

Kann der Bund das überhaupt regeln?

Ja, allerdings sind die Hürden hoch. Die Vergesellschaftung von Grund und Boden zählt zum Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung. Das bedeutet, dass hier weder der Bund noch das jeweils betreffende Land über eine ausschließliche Zuständigkeit verfügt. Der Bund darf hier nur dann gesetzgeberisch tätig werden, wenn dies zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet oder zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit erforderlich ist. Ein einfaches Gesetz, das lediglich festhält, dass Länder nicht vergesellschaften dürfen, könnte womöglich als unzulässige reine Negativgesetzgebung vor dem BVerfG angegriffen werden.

Insofern müsste ein Verbot wohl konkret mit einem positiven Ziel verknüpft werden, etwa der Schaffung zusätzlichen Wohnraums oder erleichterten Möglichkeiten für den Erwerb von Wohneigentum. Zumindest mehrere Juristen, die das Vorhaben auf der Plattform Verfassungsblog analysiert haben, sehen verfassungsrechtliche Bedenken, was ein Verbot landesrechtlicher Vergesellschaftungen angeht, wenn solche Verbote "ausdrücklich lediglich dem Zweck dienen, eine landesrechtliche Regelung zu verhindern, ohne einen positiven Regelungsgehalt zu haben".

Theoretisch könnte die Koalition von Union und SPD auch versuchen, eine Grundgesetzänderung anzustreben, mit dem Ziel, Art. 15 GG zu ändern. Diesen Weg will man aber ganz offensichtlich nicht beschreiten, vielleicht auch, weil die Chancen, dafür im Bundestag eine Zwei-Drittel-Mehrheit ohne Stimmen der AfD zu erreichen, gering sein dürften.

Warum kümmert sich das Innenministerium um den Entwurf?

Für das Mietrecht trägt das von Stefanie Hubig geleitete Bundesjustizministerium die Verantwortung, um Bau- und Wohnungspolitik kümmert sich Verena Hubertz – beide sind Politikerinnen der SPD. Ihre Ministerien sind zwar eingebunden in die regierungsinternen Abstimmungen zu dem Vorhaben, die im Moment laufen. Den Hut hat aber das Bundesinnenministerium auf, das, wie das Justizministerium auch, ein sogenanntes Verfassungsressort ist.

Die SPD tritt zwar auf Bundesebene nicht für die Vergesellschaftung von Wohnraum ein, geht das Thema aber nicht mit dem gleichen Furor an wie die CDU und die CSU, die mit Alexander Dobrindt aktuell den Bundesinnenminister stellt. Hubig sagte Ende Juli dem Handelsblatt, ein pauschales Verbot durch den Bund sei "sicher nicht möglich".

Hat es Enteignungen oder ähnliche Eingriffe schon gegeben?

Ja, aber keine Vergesellschaftung. Ein Beispiel ist Schloss und Park Reinhardsbrunn in Thüringen. Das Landesverwaltungsamt erließ 2018 einen Enteignungsbeschluss für die denkmalgeschützte Anlage im Landkreis Gotha. Ziel war es, das vom Verfall bedrohte Kulturdenkmal zu sichern. Ein weiteres Beispiel ist die Kreisstraße K8 in Flensburg. Für den Bau einer Umgehungsstraße benötigte die Stadt Flensburg Grundstücksteile eines Landwirts. Nachdem die Verhandlungen gescheitert waren, erging 2017 ein Enteignungsbeschluss. Die Straße wurde 2019 fertiggestellt. Nachdem das OVG Schleswig den zugrunde liegenden Bebauungsplan 2022 wegen Mängeln für rechtswidrig erklärt hatte, hob die Enteignungsbehörde den Enteignungsbeschluss Ende 2023 auf. Die Flächen fielen daraufhin an den Eigentümer zurück. Wie der NDR berichtete, dauert der Streit weiterhin an und beschäftigt derzeit die Ratsversammlung.

Seit Gründung der Bundesrepublik ist Art. 15 GG noch nie angewandt worden. Es gab zwar mehrere Rekommunalisierungen und staatliche Übernahmen. Etwa wurde Ende 2022 Uniper in einer milliardenschweren Rettungsaktion durch die Bundesregierung nahezu komplett verstaatlicht. Andere Beispiele sind der schrittweise Rückkauf der Hamburger Energienetze. Diese Vorgänge beruhten jedoch auf Kapitalmaßnahmen oder Kaufverträgen und waren keine Vergesellschaftungen im verfassungsrechtlichen Sinn.

Ziel einer Vergesellschaftung ist insbesondere der staatliche Einfluss auf die Wirtschaft. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages führte 2019 aus: "Da eine staatliche Aneignung von Wohneigentum zur Verhinderung überhöhter Mietpreise das Ziel haben dürfte, den Wohnraum dem freien Markt zu entziehen, wird dafür vorrangig eine Vergesellschaftung in Betracht kommen."