Zweckentfremdungsgenehmigung für Ferienwohnung nur bei echter Zweitwohnung

Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit einer weiteren Entscheidung zur Zweckentfremdung seine Rechtsprechung zu Ferienwohnungen fortentwickelt und differenziert: Danach darf eine Wohnung, die nur unwesentlich zu Wohnzwecken genutzt wird, nicht als Ferienwohnung vermietet werden. Bei einer nur unwesentlichen privaten Nutzung sei noch keine Nutzung zu Wohnzwecken gegeben, weshalb es sich dann in Bezug auf eine Zweckentfremdung noch nicht um eine Zweitwohnung im rechtlichen Sinn handele (Urteil vom 09.08.2016, Az.: VG 6 K 112.16, nicht rechtskräftig).

Sachverhalt

Die Kläger sind Eigentümer eines Wohnhauses mit vier Wohnungen, von denen sie eine selbst bewohnen und zwei weitere dauerhaft vermietet haben. Die vierte Wohnung vermieten sie seit 2009 zeitweise an Feriengäste. Nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes beantragten sie beim Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin die Erteilung einer Genehmigung für die Vermietung der Wohnung zu Ferienzwecken. Gegen die Ablehnung wenden sie sich mit dem Argument, in der näheren Umgebung gebe es genügend freie Wohnungen. Zudem hätten sie die Wohnung als Gästewohnung für Familie und Freunde sowie zahlende Feriengäste eingerichtet. Die Investitionen amortisierten sich erst nach zwölf Jahren. Sie nutzten die Wohnung gelegentlich des Nachts selbst, wenn sich einer der beiden zur Vermeidung von Störungen durch lautes Schnarchen dorthin ausquartiere.

Schutz der Zweitwohnung nur bei wesentlicher Wohnnutzung

Das VG wies die Klage ab. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung. Anders als in anderen am selben Tag entschiedenen Fällen handele es sich bei der Wohnung der Kläger nicht um eine Zweitwohnung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne. Der Schutz der Zweitwohnung greife nicht mehr, wenn die Funktion des Wohnens ganz unwesentlich sei oder nur zum Schein erfolge.

Gelegentliches Übernachten noch keine Nutzung zu Wohnzwecken

Allein der Aufenthalt von Personen in den Räumen zu privaten Zwecken einschließlich des Übernachtens stelle noch keine Nutzung zu "Wohnzwecken" dar, so das VG weiter. Wenigstens ein Raum müsse dem Wohnungsinhaber während des gesamten Tages zur privaten Verfügung stehen und die Möglichkeit bieten, darin den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, die zum Begriff des Wohnens gehören. Dies sei hier nicht der Fall. Ein gelegentliches nächtliches Ausweichen sei als völlig untergeordnete Nutzung der Wohnung anzusehen. Auch die Besuchsaufenthalte von Familienangehörigen und Freunden begründeten keine eigene Nutzung zu Wohnzwecken der Kläger. Danach überwiege das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums die schutzwürdigen privaten Interessen der Kläger.