Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

BGB § 558 Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben ist und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Dies hat der Bundesgerichtshof - unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung - mit Urteil vom 18.11.2015 entschieden. Eine Erhöhung der Miete sei allerdings auch in diesen Fällen nur unter Beachtung der Kappungsgrenze möglich. BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 (LG Berlin)

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 24/2015 vom 26.11.2015

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Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 Quadratmetern und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 Quadratmeter. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 EUR) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 EUR zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 EUR gerichtete Klage der Vermieterin ist von den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Rechtliche Wertung

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.

§ 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen könnten. Denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gelte für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier könne der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) - das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze - bestehe für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergebe sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem stehe bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

Praxishinweis

Der BGH revidiert mit der vorliegenden Entscheidung, die bislang lediglich als Pressemitteilung vorliegt (FD-MietR 2015, 373841), seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 209/10, NZM 2011, 309), wonach die tatsächliche Wohnfläche nur dann zu Grunde zu legen ist, wenn sie die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % übersteigt (BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115; Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). Bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bleibt der Vermieter nach der vorliegenden Entscheidung nunmehr - auch bei einer Abweichung um weniger als10 % - nicht auf Dauer an die unzutreffend angegebene Größe der Wohnung gebunden, sondern ist unter Berücksichtigung der Vorschriften über Mieterhöhungen (§§ 558 ff BGB) berechtigt, aber auch verpflichtet, die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen.

Im Hinblick auf die vorliegende Entscheidung empfiehlt es sich darüber hinaus, bei Neuvermietungen zu prüfen, ob die Bemessung der Wohnfläche gängigen Standards entspricht. Dies verdeutlicht das Beispiel der Altbaumietenverordnung (AMVO), die mit Ausnahme Berlins mit Ablauf des 31.12.1974 außer Kraft getreten ist. So ist es nicht auszuschließen, dass die vorliegende Abweichung der Wohnfläche auf den darin festgelegten Berechnungsvorschriften beruht.