Auf ein erhöhtes Lüftungsverhalten in Abhängigkeit von der jeweiligen Möblierung muss der Mieter hingewiesen werden

BGB § 536 Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt wird. Ein u.U. erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordert einen entsprechenden Hinweis des Vermieters. LG Aachen, Urteil vom 02.07.2015 - 2 S 327/14 (AG Aachen), BeckRS 2015, 15629

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 21/2015 vom 15.10.2015

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Sachverhalt

Die Klägerin hat eine Wohnung an die Beklagten vermietet. Die Beklagten haben an die Außenwand des Schlafzimmers Schränke gestellt; an der Wand bildete sich Schimmel. Die Parteien verständigten sich darauf, einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Ursache der Schimmelbildung feststellen sollte. Die Kosten sollte die Partei tragen, die für die Feuchtigkeitsprobleme in der Wohnung verantwortlich ist. Die Klägerin macht mit der vorliegenden Klage Erstattung der Vergütung für den außergerichtlich beauftragten Sachverständigen geltend sowie Erstattung der Kosten für Silikat-Platten i.H.v. 1.842,55 EUR; bei den Arbeiten handle es sich um einen Schritt „aus Gründen äußerster Vorsicht, aber nicht um eine unbedingt notwendige Maßnahme“.

Rechtliche Wertung

Die zulässige Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 08.10.2014 ist vollumfänglich begründet. Denn die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535, 536c Abs. 2, 538 BGB, weil sie den Nachweis einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten nicht erbracht hat und teilweise auch ein ersatzfähiger Schaden nicht vorliegt.

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erstattung der Vergütung für den außergerichtlich beauftragten Sachverständigen i.H.v. 454,58 EUR.

Zwar haben sich die Parteien darauf geeinigt, es solle diejenige Partei die Gutachterkosten übernehmen, die für die Feuchtigkeitsprobleme in der Mietwohnung verantwortlich ist. Den entsprechenden Nachweis habe die Klägerin nicht erbracht.

Nach der Beweislastverteilung im Bereich von § 536a BGB als auch im Anwendungsbereich des §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt, dass zunächst der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache des Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen werde ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge der Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet. Erst wenn dieser Beweis geführt sei, treffe den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zu Lasten des Vermieters auswirke. Die Klägerin habe vorliegend schon nicht den Entlastungsbeweis geführt. Vielmehr stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme fest, dass die streitgegenständliche Mietwohnung deshalb mangelhaft ist, da sie den Mietern in Abhängigkeit von der jeweiligen Möblierung ein überobligationsmäßiges Lüften abverlangt, ohne dass die Klägerin hierauf in ausreichender Weise hingewiesen habe. Denn es gehöre jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt werde. Ein u.U. größerer Abstand von der Wand erfordere einen entsprechenden Hinweis des Vermieters.

Darüber hinaus habe die Klägerin keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von 1.842,55 EUR für das Einbringen von Calcium-Silikatplatten in die betroffene Schlafzimmerwand.

Zum einen hätten die Beklagten schon keine schuldhafte Pflichtverletzung begangen, die zu einem Schadensersatz gegenüber der Klägerin berechtigte. Zum anderen handle es sich bei der geltend gemachten Position auch nicht um einen ersatzfähigen Schaden i.S.d. §§ 249 ff BGB, da es sich bei den Arbeiten nicht um unbedingt notwendige Maßnahmen handle.

Praxishinweis

Das LG Aachen schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der h.M. (AG Reinbek, Urteil vom 04.07.2014 - 15 C 77/14, BeckRS 2014, 17581; vgl. BGH, Urteil vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177) an, wonach der Mieter über etwaige Änderungen bei den Anforderungen an das Lüftungs- und Heizverhalten aufzuklären ist, wenn eine entsprechende Möblierung zu Schimmel führen kann.

Hat der Vermieter Probleme mit Schimmel in der Wohnung, ist er bei Abschluss des Mietvertrags gut beraten, stets ausdrücklich und außerhalb von AGB auf die Notwendigkeit der Einhaltung eines Mindestabstands für aufzustellende Möbel hinzuweisen. Ggfs. ist der wandspezifische Abstand in cm auszudrücken und das Gefahrenpotenzial bei Zuwiderhandlung deutlich zu umschreiben, damit der Mieter ein zutreffendes Bild von Ursache und Wirkung erhält.

Mit der Aufklärung des Mieters über Schwachstellen einer Wohnung sollte ein individuelle Vereinbarung in Bezug auf hieraus folgende Nutzungsbeschränkungen getroffen werden, durch die definiert wird, welchen vertragsgemäßen Nutzung der Vermieter zu gewähren hat (vgl. Selk, NJW 2013, 2629).