Bei Modernisierungsmaßnahmen ist dem Mieter ein monatelanger Auszug nicht zumutbar

BGB §§ 555 d Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von 12 Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann. LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15 (AG Tempelhof-Kreuzberg), BeckRS 2016, 07599

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 14/2016 vom 07.07.2016

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Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter, der Kläger Vermieter. Der klagende Vermieter kündigte dem Beklagten umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, deren Art und voraussichtlichen Umfang er in dem Schreiben näher darstellt; die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen gibt er mit 12 Monaten an. Das Schreiben wird nach der Angabe der voraussichtlichen Bauzeit wie folgt fortgesetzt: "Für den Zeitraum der Modernisierungs-, Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen ist der Verbleib in Ihrer Wohnung aufgrund des Umfangs und Art und Dauer der Maßnahmen nicht möglich. Gern unterstützt Sie Ihr Vermieter bei der Suche nach einer Ersatzwohnung. Bitte sprechen Sie mich persönlich an, so dass ich Ihnen Vorschläge unterbreiten kann." Der Mieter macht eine nicht hinnehmbare Härte unter Hinweis auf die Dauer der Maßnahmen und den geforderten Umzug in eine Ersatzwohnung geltend. Der Vermieter verklagt den Mieter auf Duldung.

Rechtliche Wertung

Die Berufung ist nach der Entscheidung des LG Berlin unbegründet, ein Anspruch auf Duldung der hier geltend gemachten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten aus § 555d BGB bzw. § 555a BGB bestehe nicht. Der Duldungspflicht stehe die vom Mieter innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB geltend gemachte Härte entgegen. Das Mietrecht schütze den vertragsgetreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung weitreichend. Dieser sei nur im Ausnahmefall erlaubt. Aus dem Mietrecht selbst ergäben sich für den Fall der Modernisierung und Instandsetzung insoweit keine Einschränkungen zu Lasten des Mieters. Vorgesehen sei die Verpflichtung zur Duldung der in Aussicht genommenen Arbeiten durch den Mieter, nicht aber etwa eine (vollständige, sei es auch nur zeitlich beschränkte) Beendigung seines Besitzrechts und in der Folge ein Anspruch des Vermieters auf die Herausgabe der Wohnung. Für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung gelte daher: Je länger sie andauern und je umfangreicher das entsprechende Vorhaben ist, desto eher sei eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel kommen in der Regel nur dann in Betracht, wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird. Hinreichend gewichtige Interessen des Vermieters seien vorliegend nicht ersichtlich. Die geplanten Maßnahmen hätten weder aus der Perspektive des Vermieters noch mit Blick auf die Belange des Klimaschutzes und/oder der Energieeinsparung zwingende oder wenigstens von einer - angesichts der besonders gravierenden Belastung erforderlichen - über das übliche Maß hinausgehende Bedeutung.

Praxishinweis

Das LG Berlin setzt mit der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15, BeckRS 2015, 07599 zu § 554 BGB aF; vgl. Beschluss vom 22.06.2010 - VIII ZR 192/09, WuM 2010, 565) fort, wonach eine Vollsanierung eines Hauses, die einen 14-monatigen Auszug des Mieters erfordert, für den Mieter nicht nur hart ist, sondern weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus geht. Je länger die zu beabsichtigten Maßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist nach der Rechtsprechung des LG Berlin (ebenso Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Komm. z. MietR, 12. Auflage 2015, § 555d BGB Rn. 18) eine Härte anzunehmen. § 555 Abs. 3 BGB versucht, einen Kompromiss zu finden, zwischen den Interessen des Vermieters an der Modernisierung seines Wohnungsbestandes und den Interessen des Mieters, der vor Luxusmodernisierungen und einem Hinausmodernisieren geschützt zu werden soll. Es gilt also, das Vorliegen eines Härtefalls im Rahmen einer umfassenden Abwägung der gegenseitigen Interessen zwischen dem Mieter und dem Vermieter bzw. den anderen Mietern im Haus festzustellen (vgl. hierzu ausführlich Schüller, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, III A. Rn. 2703 ff).

Das Gericht konnte vorliegend offengelassen, ob eine Duldungspflicht gegeben gewesen wäre und die Annahme einer Härte entfiele, wenn der Kläger dem Beklagten eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung bzw. konkret in Aussicht gestellt hätte, wann dies hätte geschehen müssen und welchen Anforderungen die Ersatzunterkunft - etwa hinsichtlich der Größe und Ausstattung, hier auch mit Blick auf die mit Zustimmung des Klägers in der Wohnung lebenden Untermieter - genügen müsste. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung des § 555d Abs. 3 BGB ist auch bei dem Angebot einer Ersatzwohnung im Rahmen einer umfassenden Abwägung festzustellen, ob einem Umzug des Mieters nicht persönliche, insbesondere gesundheitliche Gründe entgegenstehen, dem Mieter der Umzug zumutbar ist, die Ersatzwohnung angemessen ist und die Kosten des Umzugs vom Vermieter übernommen werden (BeckOK MietR/Müller, Komm. z. BGB, § 555d Rn. 79a, vgl. Münchner Kommentar/Bieber, Komm. z. BGB, 6. Auflage 2012, § 554 BGB Rn. 30).