Werdender Wohnungseigentümer nur durch Übergabe der erworbenen Wohnung

BGB § 864; WEG §§ 10, 16 II Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. (Leitsatz des Gerichts) BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15 (AG Karlsruhe), BeckRS 2016, 2866

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 05/2016 vom 3.3.2016

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Sachverhalt

Der Beklagte war Eigentümer eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks, das er in fünf Wohneinheiten aufteilte. Er verkaufte die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 an eine Erwerberin, die Wohnung Nr. 3 an eine zweite und die Wohnungen Nr. 4 und Nr. 5 an eine dritte Erwerberin. In den jeweiligen Erwerbsverträgen verpflichtete er sich zu einer Sanierung des gesamten Gebäudes. Zu Gunsten der Erwerberinnen wurden Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen. Eine Umschreibung des Eigentums ist bislang nicht erfolgt. Die Wohnungen Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 5 wurden übergeben. Im Zuge einer Erneuerung der Hauseingangstür im Juli 2012 erhielten die drei Erwerberinnen jeweils einen Schlüssel; die Parteien streiten darüber, wer die Auswechslung der Tür nebst Schloss veranlasste und ob auch der Beklagte einen Schlüssel erhielt. Die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 wurden nicht in der vereinbarten Frist bis zum 31. August 2012 fertiggestellt. Eine einvernehmliche Übergabe dieser Wohnungen erfolgte nicht.

In der Eigentümerversammlung vom 03.04.2013 wurde eine Wohngeldzahlung ab April 2013 von 2,50 EUR/qm und eine Sonderumlage von 700 EUR je Wohneinheit für die vergangenen drei Monate des Geschäftsjahres beschlossen. Die Beschlüsse wurden bestandskräftig. Bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung hatten die jeweiligen Erwerberinnen in den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 einige Einrichtungsgegenstände untergebracht, obwohl die Wohnungseingangstüren jedenfalls bis Anfang 2014 fehlten.

Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Beklagten für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 die Zahlung von insgesamt 3.527,80 EUR nebst Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Hauptforderung setzt sich aus der Sonderumlage (1.400 EUR) und den Hausgeldern für die Monate April bis Juli 2013 (2.127,80 EUR) zusammen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr vollen Umfangs stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte das Urteil des Amtsgerichts wiederherstellen lassen.

Rechtliche Wertung

Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht habe die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft zu Recht als parteifähig angesehen, obwohl noch kein Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Denn jedenfalls im Innenverhältnis zwischen teilendem Wohnungseigentümer und Erwerbern werde die Anwendung des WEG vorverlagert, wenn ein wirksamer, durch Auflassungsvormerkung gesicherter Erwerbsvertrag vorliegt und Besitz an der Wohnung auf einen Erwerber übergegangen ist. Gemessen hieran sei die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft hier entstanden. Die Klage sei auch in der Sache begründet. Die mitgliedschaftliche Stellung in der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sei noch nicht auf die Erwerber der Wohnungen Nr. 1 und 4 übergegangen. Zwar hätten diese Besitz hieran erlangt. Dies alleine genüge jedoch nicht. Rechtsprechung und Schrifttum setzen stillschweigend voraus, dass nicht jeder Besitzerwerb die Mitgliedschaft in der werdenden Eigentümergemeinschaft vermittelt. Insbesondere dürfe er nicht durch verbotene Eigenmacht erworben sein. Nach Auffassung des BGH muss er durch Übergabe vom teilenden Eigentümer erworben sein. Denn der teilende Eigentümer dürfe nicht gegen seinen Willen aus der Eigentümergemeinschaft gedrängt werden. Im Zweifel, wenn die Wohnung, wie hier, noch nicht voll bezogen ist, sei die Grundbucheintragung maßgeblich und der teilende Eigentümer als Besitzer anzusehen. Bei einer gegen ihn gerichteten Zahlungsklage habe er also darzulegen und ggf. unter Beweis zu stellen, dass die Voraussetzungen für einen Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung vorliegen. Dies habe er hier nicht getan.

Praxishinweis

Der BGH hat in der vorliegenden Entscheidung für die Aufteilung nach § 8 WEG das Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft „jedenfalls im Innenverhältnis“ bejaht, wenn für einen Erwerber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und der Besitz an der erworbenen Wohnung übertragen worden ist. Werdende Wohnungseigentümer sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07, NJW 2008, 2639). Gläubigerin der Beitragsansprüche ist damit die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft.

Offen gelassen hat der BGH in der vorliegenden Entscheidung, ob zum gleichen Zeitpunkt auch im Außenverhältnis eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, die Gläubigerin von Forderungen Dritter sein kann. Zutreffend entsteht auch im Außenverhältnis auf Grund praktischer Notwendigkeit eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (Hügel, ZWE 2010, 122). Aber auch die dogmatischen Grundlagen der Figur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können nur die (Teil-)Rechtsfähigkeit dieses Verbandes zur Folge haben. Wendet man nämlich auf werdenden Eigentümergemeinschaften die Vorschriften des WEG entsprechend an, so ist hierzu auch die Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG zu zählen. Hiernach ist die Gemeinschaft der (werdenden) Wohnungseigentümer rechtsfähig, soweit es um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Wer die Figur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht, kann konsequenterweise auch nur die (Teil-)Rechtsfähigkeit der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft befürworten (Palandt/Bassenge, 75. Aufl., 2016, Einl, z. WEG Rn 7; Armbrüster, GE 2007, 420, 435; Elzer, ZMR 2008, 808, 811; Hügel, ZWE 2010, 122; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457; Wenzel, NZM 2008, 625, 628). Hierzu tendiert auch der Entscheidung des BGH vom 05.06.2008 (a.a.O.).