Teilweise Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung

BGB § 139; WEG § 16 III; BKV § 2 Nr. 14; ZPO § 540 II 1. § 139 BGB ist bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile handelt. 2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist vom protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. 3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für "Müllbeseitigungskosten" zu ändern, so werden davon die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, in Anlehnung an die Begrifflichkeiten der Betriebskostenverordnung nicht erfasst. LG Frankfurt a. M., Urteil vom 14.04.2015 - 2/09 S 5/14 (AG Frankfurt a.M.), BeckRS 2015, 15180

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 20/2015 vom 1.10.2015

Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 2012 beschlossen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel "für Müllbeseitigungskosten" auf eine Verteilung der Kosten nach Personen zu ändern. In der Jahresabrechnung 2013 werden auch die Kosten für den "Tonnendienst Hausmeister" nach Personen verteilt. Die Klägerin hat den Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung und die Einzelabrechnungen angefochten.

Rechtliche Wertung

Das LG Frankfurt a.M. hat nicht die gesamte Jahresabrechnung für ungültig erklärt. § 139 BGB sei jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn Beschlüsse - wie hier - nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen - ebenfalls wie hier - um rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile handelt.

Hinsichtlich der abgrenzbaren Position Tonnendienst Hausmeister habe die Klage aber (nur) in Bezug auf die Teile der Einzelabrechnungen und die sog. "Abrechnungsspitze" Erfolg: Insoweit weiche der Verteilungsschlüssel von § 16 II WEG ab, ohne dass es einen Beschluss gebe. Der Beschluss aus 2012 komme als Änderung des Verteilungsschlüssels (§ 16 III WEG) nicht in Betracht. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung seien Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, nicht erfasst. Beschlüsse seien objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei sei vom protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. Hier wurde der - auslegungsfähige - Begriff der Müllbeseitigungskosten verwandt. Dieser sei in § 2 Nr. 8 BetrKV geregelt und Kosten des Hausmeisters, die in § 2 Nr. 14 BetrKV erfasst sind, gehören dazu nicht. Es entspreche einhelliger Ansicht, dass Kosten für den Hauswart alleine unter diese Regelung fallen, auch wenn sie wiederum Kosten enthalten, die nach § 2 Nr. 2 - 10 und § 16 BetrKV ansetzbar wären. Es gehöre auch zu den typischen Aufgaben eines Hausmeisters, den Müll für die Müllabfuhr vorzubereiten. Ein solcher Rückgriff auf die Begriffsbestimmungen in der Betriebskostenverordnung sei nicht nur wegen der Verwendung des Begriffs der "Müllbeseitigungskosten" gerechtfertigt, sondern auch deshalb, weil § 16 III WEG, welcher die entsprechende Beschlusskompetenz für einen Mehrheitsbeschluss zur Änderung der Kostenverteilung enthält, ausdrücklich auf § 556 I BGB verweise, welcher selbst wiederum auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehme.

Nach alledem sei der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 nur insoweit für ungültig zu erklären, als er die Position Hausmeisterkosten Tonnendienst betrifft, dieses habe jedoch auch Auswirkungen auf die Gesamtergebnisse der Einzelabrechnung (die sog. Abrechnungsspitze), so dass auch diese entsprechend aufzuheben und neu zu beschließen sind.

Praxishinweis

Das LG Frankfurt a.M. hat vorliegend den Beschluss über die Jahresabrechnung nur teilweise für ungültig erklärt.

Sind einzelne Positionen der Jahresabrechnung unrichtig, so soll die Abrechnung nach h.M. (BGH ZWE 2010, 170; BayObLG ZWE 2004, 372; NJOZ 2004, 636) nur insoweit, also nur teilweise anfechtbar sein. Eine solche Beschränkung ist nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 02.06.2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061, 2069; Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09, ZWE 2010, 170) rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt.

Da aber jede Position der Gesamtabrechnung in der Einzelabrechnung ihren Niederschlag finden muss, ist eine solche isolierte Unrichtigkeit kaum denkbar. Schon eine einzige unrichtige Position der Gesamtabrechnung verändert deren Ergebnis und folgerichtig das Ergebnis der Einzelabrechnungen, das die Beitragspflichten der Wohnungseigentümer festlegt und nur richtig oder falsch sein kann, so dass eine Teilungültigerklärung i.d.R. nicht in Frage kommt. Es ist nämlich nicht anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer die Abrechnung auch ohne den für ungültig erklärten Teil beschlossen hätten. Fehler in der Gesamtabrechnung oder im Verteilerschlüssel – wie vorliegend -, die sich auf die Einzelabrechnungen auswirken, führen also stets zur Anfechtbarkeit im Ganzen (BayObLG, Urteil vom 03.03.1994 - 2 Z BR 129/93, WuM 1994, 568 f; Staudinger/Bub, BGB, 2005, § 28 WEG Rn. 551). Der BGH hat nunmehr auch entschieden, dass über die Abrechnungen, auf die der zum Teil für ungültig erklärte Beschluss Auswirkungen hatte, neu zu beschließen ist.